万d二三线城市商业地产开发策略与招商管理171p.pptxVIP

二三线城市商业地产开发策略与招商管理 厦门一、商业地产概论二、万达地产的发展模式及经验教训三、商业地产开发难点分析四、如何做城市综合体的开发 综合体的选址建议 综合体的设计要求 商家对综合体进驻的考虑五、成都万达广场、北京石景山万达广场操作案例分享六、万达的招商模式 不同类型商家的租金承受能力及特点课程安排七、如何通过招商实现真正的“订单地产”八、餐饮招商实例分析九、如何进行招商团队的培训十、购物中心营运知识及案例分享 上海正大广场调整 浙江德清县正翔商业广场招商实施十一、项目分析环节（全部学员参与）一、商业地产概论国内商业地产现状分析狭义的商业地产：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。广义的商业地产：除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。商业地产开发其实就是通过地产开发业务整合商业，含商业活动的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求；提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程；并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。商业地产的价值物业价值+经营价值商业地产的本质： 大型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具；这也是为什么国内商业地产很长时间内无法健康发展的主要原因。国内商业地产发展的驱动力：商业自身的快速发展我国城市化进程加快传统商业设施的升级外资零售企业的抢滩投资主体多元化进入商业地产成投资产品城市化是中国未来核心发展动力数据来源：国家统计局中国正在步入消费经济时代一、2006年，中国人均GDP超过2000美元。（1951年的美国和1970年的日本）二、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。三、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。 我国商业地产发展的三个阶段 第一个阶段：1992—2002 起步发展时期，商业和地产两个产业 第二个阶段：2002—2008 快速发展时期，商业加地产边缘产业 第三个阶段：2008—至今 理性发展时期，商业地产独立产业商业地产的基本特征 商业性、地产性、投资性 高风险、高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、长期性、收益性我国商业地产发展的现状 重数量，轻质量 重规模，轻效益 重开发，轻经营 重策划，轻规划 重形象，轻使用开发商零售商双向进军商业地产 开发商进军商业地产并拥有零售品牌 零售商进军商业地产并开始购地自建 从而获取地产、经营双重收益，有效克服招商困境商业地产向二三线城市快速扩张 城市化进程的时间差 地方政府招商引资的热情和政策 价值洼地的巨大增值空间 城市未来发展的巨大潜力商业地产的形态多样性 商业综合体 购物中心 商业街区 交通站点商业 地下商业 社区商业国内主流商业地产开发企业及代表产品华润 万象城、欢乐汇中粮 大悦城深国商 深国投广场 印象城 新一城百联 西郊百联 百联又一城银泰 银泰中心龙湖 北城天街 西城天街等正大 正大广场恒隆 港汇中心、恒隆广场新鸿基 国金中心太古 太古汇凯德置地 嘉茂、嘉兴茂、来福士广场SM集团：SM广场万达 万达广场二、万达商业地产发展模式与经验教训 1. 起步——为什么要做商业地产2、万达广场第一代---单店单店业态整合在一个单体建筑内，面积5—6万平方米。万达广场第二代---组合店组合店由多个单体店组成，面积10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。 2. 第一代产品——经验与教训南京新街口万达广场长春万达广场 3. 第二代产品——提高与缺陷南宁万达广场 武汉万达广场 4、万达的第三代------HOPSCAHOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。购物中心的构成：百货超市专业店餐饮健身娱乐步行街 4. 第三代产品——突破与成熟上海五角场万达广场项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。 4. 第三代产品——突破与成熟 项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。北 京 石 景 山 万 达 广 场4. 第三代产品——突破与成熟宁波鄞州万达广场 4. 第三代产品——突破与成熟成都锦华路万达广场项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方