案例分析密云怡水园地块可行性报告pptIIS7.ppt

;目 录 摘要 第一部分：项目概况 第二部分：市场分析 第三部分：规划设计分析 第四部分：投资收益分析 第五部分：初步产品及价格建议 ;我们的目标;第一部分：项目概况 1、宗地位置及现状 2、周边的环境、配套 3、规划控制要点;1、宗地位置：交通便利、山环水绕、自然环境极佳。;项目四至：西侧紧邻东吉路交通便利；东、南两侧 被白河环抱，风景秀丽；但北侧的化工厂可能会对 项目的销售带来些阻力。;项目地块现状：容积率较低，但建筑外观陈旧、户型设计不够理想；地块内有高压线穿过，而且根据线的走向可能无法深埋；东侧一排建筑距离外墙不到一米，有明显安全隐患。;2、周边的环境、配套：生活、医疗、就学、休闲等配套齐全便利。; 北京—密云城铁S3线将在2015-2020年通车，届时项目交通优势将和区域价值经更加显著。;3、规划控制要点：低容积率对项目品质提供有利保障，但项目总体量较小不利于 打造大规模高端别墅社区。;第二部分：市场分析 1、宏观住宅市场研究 2、别墅市场研究 3、区域竞品项目分析 4、区域市场目标客层研究 ;重要政策措施频出，旨在控制房价的飞快增长，但目前尚未看出价格下降趋势。; 从2009年初至目前，北京市商品住宅市场呈量价齐升态势，今年1、2月份略有回落；市场供应量下降而需求量相对处于增长势头，消费者购房意愿依然较强。;2010年2月份 本市房价环比涨幅持续回落。 房屋销售价格指数环比上涨0.4%，涨幅比上月回落1.1个百分点 同比上涨10.7%。;1、宏观住宅市场研究：地块处于密云新 城规划中的绿化核心区，升值潜力巨大。;2009年-2010年供应面积分析;2009年－－2010年各区成交面积分析;2009年-2010年别墅供销分析;北京主要别墅区新增别墅供应情况;怀密别墅区2009年各月销售状况分析;市场分析小结：;3、区域竞争环境分析：;3、区域竞争环境分析：竞品分析——琉森湖庄园;3、区域竞争环境分析：竞品分析——君山高尔夫别墅;3、区域竞争环境分析：竞品分析——海阔·水岸花墅;3、区域竞争环境分析：竞品分析——茉莉山庄;3、区域竞争环境分析：竞品分析——亚???湾; 2009年区域内新增供应量比较大，但主要为已有项目君山高尔夫别墅、琉森湖庄园、天恒别墅山等项目的后期产品。去年销售的主要拉动者是密云的君山高尔夫别墅和怀柔的天恒别墅山。其中君山国际高尔夫别墅主打的高尔夫环境随着园区的日渐成熟受到越来越多人群的青睐，其成交量和价格也提升较快。 可见消费者越来越重视社区高品位的社区园林环境和精致的景观小品，这也是我们地块开发应重视的关键点。;第三部分：规划设计分析 ;第四部分：投资收益分析 ;第五部分：初步产品及价格建议 1、项目SWOT分析 2、初步产品建议 3、初步价格建议;1、SWOT分析;2、初步产品建议;2、初步产品建议：市场定位;2、初步产品建议：产品定位;2、初步产品建议：案名建议;2、初步产品建议：目标客群类比分析法; 怀密别墅区作为北京新兴别墅板块区，吸引了大部分北部、东部城区工作和生活，渴望享受高品质生活却无力购买传统别墅区高品质产品的中高端人群，和密云本区域内面临同样问题的高端消费人群。客群年龄多集中在30-55岁。其中应以北京市区的消费者为主力。 本项目便捷的道路交通、优美的景观环境和S3线城铁开通后区域发展前景都会 对目标客户产生较大吸引。;3、初步价格建议;汇报结束，谢谢聆听！