上海城投新江湾c4地块提报149p.pptxVIP

城投·新江湾C4地块提报＆2011.2.26一九九六年 · 上海城投 · 牵手 · 新江湾历经八年思考、布局、运营，正式拉开整体开发的序幕 2005年，合生1号 2008年，华润橡树湾 2009年，汉斯加州水郡 2010年，仁恒、九龙仓玺园、……继“古北”、“联洋”之后成为上海土地运营最成功范例思考 上海城投以战略眼光运营新江湾城 发展中的上海，新江湾板块板块逐渐成型 三年两度出现地王地块，板块属性改变，区域炙手可热作为土地运营商-城投在板块成功运作后以何种姿态切入住宅开发借有利的“天时、地利、人和”构建企业传世作品树立高端品牌产品系CONTENTS：[目录]第一部分 市场分析第二部分 企划创意第三部分 营销执行第一章：项目背景分析第二章：项目初步定位第一章：形象定位第二章：创意设计第一章：营销手法第二章：营销工作第一部分市场分析第一章：项目背景分析项目开发环境分析项目市场环境分析 第二章：项目定位解析项目初步定位项目客群定位新政解读项目卖点提炼 对上海市场的影响政策纬度未来市场走势研判项目市场定位项目自身分析项目形象定位上海改善型需求分析客户纬度项目客户定位目标客户需求分析未来面临的竞争格局竞争纬度上市面临的竞品比对分析项目市场竞争力综合研判1、新国八条政策解读八条通知，主要涉及市场需求、市场供应、政府约束和预期管理等四大层面新政解读3加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收4对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍6各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。22011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。5土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制12011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布8新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费抑制市场需求增加未来供应政府约束预期管理新政解读层面1：抑制市场需求第3、4条——市场化手段制约房地产市场需求3、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：（1）房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本，对市场需求会产生一定影响，但10%的首付变化程度对普通的改善型购房需求和投资客而言影响有限，只会将小部分客户推迟进场，实际影响相对很小（心理层面影响可能比实际影响要大）； （2）营业税政策进一步趋紧，将投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资，将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升！购房情况贷款额执行利率月供总利息首付一套房100万85折5.44%6845付均为30万基准利率6.40%7396套房100万1.1倍7.04%7777控前50万1.3倍8.32%8564.651055516调控后60万说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算：新政解读层面1：抑制市场需求第6条——行政手段制约房地产市场需求6、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。解读：将限购政策进一步扩大至所有的省会城市和计划单列市，这种情况下，将原来的部分全国投资客及省内投资客的目光由一线城市、省会城市转移到二线、甚至三、四线城市，后续将加大这部分市场的投资机会，务必带来三、四线城市的房产市场升温！限购批次加入限购城市2010.4.30北京2010.9.27厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州2011.1.26郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华新政解读层面2：增加未来供应第2、5条——增大保障住房供应量，加快土地开发进度2、2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套5、认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。解读：（1）2010年，全国保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地仅完成计划的65.2%；按照住房和城乡建设部的估算，2011年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，按照下表计算缺口高达8162亿（2）能否切实解决用地和资金