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XX项目策划报告初稿 世联地产 2002年7月11日 目 录 第一部分 市场调查 （略） 第二部分 项目分析 第三部分 物业定位 第四部分 物业发展建议 （略） 第五部分 项目营销策略建议 项目分析 N 蛇口小区 后海半岛花园后海海滨本项目 后海半岛花园 后海海滨 招商海月花园 相关技术参数 总占地总面积:1.3万平方米 总建筑面积 : 3.25万平方米 容积率：2.5 层数： 16层 总户数：352户 低覆盖率 用地规划图 用地规划图 用 地 规 划 户 型 （共352户） 3房2厅2卫1花园 126平米~130平米 144套 4房2厅2卫1花园 157平米~162平米 144套 单房+1机动房 35平米 64套 大户型 却 既非多口实用型， 也非豪华舒适型 谁是我们的细分市场 各户型所占面积比 35 5% 126-130 43% 157-162 52% 157-162 126-130 35 户型的差异性突出 易于寻找细分市场总套数不多 易于寻找细分市场 项目SWOT分析 【优势】 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象蛇口片区的生活氛围 拟建的南ft商业文化中心区的辐射科技园区的人文背景 地段优势：看海的花园小区 产品差异化突出产品的优势： 低密度花园小区 产品差异化突出 空中花园式的户型设计 总户数不多，销售压力不大 片区差异化明显 【劣势】 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成集约化规模优势 户型的面积跨度较大，以收入的多寡整合目标客户困难 目前该位置的周边配套不十分成熟，交通是一个障碍 广告投入须谨慎 能否以“品位”细分市场 美好前景须要描绘 【机会】 【机会】 深圳后花园南ft的近期整体规划 深港数码港的建设 【威胁】 快打 【威胁】 快打还是 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 慢跑？ 竞争优势 后海片区大规模的住宅项目上马 战略方针 战略分析图 S: W SWOT战略分析 后海片区的区域优势：区域的高尚 海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南ft商业文化中心区的辐射 地段优势：看海的花园小区 产品的优势：低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计 总户数不多，销售压力不大 : 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模 户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障 O: 深圳后花园南ft的近期整体规划 深港数码港的建设 ； T: 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马  1． 总体竞争战略 发掘产品特色，创造差异化优势 借助片区形象，实现低成本推广 战略分解 [发掘产品特色，创造差异化优势] 空中院落的户型特色——分享阳光 低密度滨海小区——分享海风 蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道 。。。。。。。。。。 [借助片区形象，实现低成本推广] 借助后海片区的片区推广的力度，与凤共舞 抢占头号路牌广告，作好导示系统 都是我的错 “看板看 涨”！ 物业定位 【我们拥有：】 异域风情蛇口片区，国际化标准南ft中心后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型设计 总户数为352户，其中三房以上为288户， 单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族 生活品味是定位的出发点 [形象定位] SHARE ——SHARE SUNSHINING ——SHARE SEEBREEZE 。。。。。。。 [物业类型定位] 后海湾畔绿色狂飙 或后海湾畔Th态豪庭 主打广告语 爱上这里的天空 卖给谁？ 【SASSY谬论】 他们最大的特点也许是：靠才能吃饭， 学习能力是他们最大的竞争力，自然是他们创造力的不碣之源 他们渴求住所和他们一样应融化在追求中。。。。。。 主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般分布在福田、南ft区高新科技园区等。 南ft区本地欲二次置业的换房一族。 他们的年龄在35岁~45岁之间 次主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们一 般分布在福田、南ft区高新科技园区等，他们的年龄 在25岁~35岁之间。 本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。 价格策略 策 略 策 略 目前： 目前： 本片区住宅均价4500—5800元/平方米 本项目的价格应根据市场比较法和客户敏感性分析等方法确定， 开盘前一个月提交初稿 营销策略建议 汇报完毕！ 谢谢！