2008中级房地产专业知识与实务讲义第六章　房地产开发规划设计.pdfVIP

第六章 房地产开发规划设计 【本章主要内容】 ■1.房地产开发与城市规划 ■2.城乡规划的任务和内容◆ ■3.城乡规划的编制、审批和实施管理◆ ■4.房地产开发规划设计内容◆ ■5.房地产开发项目规划设计经济技术指标◆ 1.房地产开发与城市规划 ■1.1 房地产开发的内涵、性质和目标 ■1.2 城市规划的内涵、性质与目标 ■1.3 房地产开发与城市规划的相互关系 1.1 房地产开发的内涵、性质和目标 ■内涵 □房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，取得待开发房地产特别是土地， 然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开 发项目或者销售、出租建成后的房屋的一项综合性社会经济活动 ■内容 □立项 □规划设计 □征地拆迁 □土地开发 □房屋建造 □工程竣工验收 □经营销售 □交付使用 ■特点 □投资大 □周期长 □风险高 □回报率高 ■性质 □其主体是房地产开发公司 □房地产开发是企业行为，目标是追逐利润最大 1.2 城市规划的内涵、性质和目标 ■城乡规划的种类 □城镇体系规划 □城市规划 □镇规划 □乡规划 □村规划 1 ■城市规划的分类 □城市规划纲要 ■是对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规 划的依据 □总体规划 ■是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地 使用功能，是城市发展的总框架、总蓝图 □分区规划 ■进一步控制和明确不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设 施的建设 □详细规划 ■分为控制性详细规划和修建性详细规划两种 ■是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市某一区域进行当前开发建设的依 据和蓝图 ■性质和目标 □城市规划是政府行为 □其目的是反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促 进城市的可持续发展 1.3 房地产开发与城市规划的相互关系 ■房地产开发与城市规划的区别 区别项目 城市规划 房地产开发 发展战略 宏观确定城市发展方向 微观角度考虑企业的发展 时间 长远和远景 注重近期 空间 注重空间结构与各类用地的功能配置 考虑项目的区位选择 效益 经济、社会、环境效益的统一 经济效益 信息反馈 听取市民的反映 满足市场的需要 ■城市规划对房地产开发经济效益的影响－对土地开发强度的控制 □反映城市土地开发强度的指标 ■建筑密度 ■建筑高度 ■建筑容积率 ■房地产开发必须符合城市规划（主要为两证一书） □选址意见书－选定项目的位置 □建设用地规划许可证－主要确定用地位置、面积、界限、用途 □建设工程规划许可证－核准工程设计、施工图纸是否符合规划 □临时建设用地规划许可证和临