2009年4月深圳二手房市场分析报告.pdfVIP

2009 年 4 月深圳二手房市场分析报告 第一部分、市场整体分析 摘要：2009年4月，深圳全市二手房市场表现稳定，成交量增长虽有放缓，但 仍高于3月份，并再度创下新高。据深圳国土房管局的数据统计出：4月份全市 二手房共成交了 13480 套，环比增幅为 22%。从成交量上来看，已然回到了07 年市场成交高峰时期的峰值水平。 而在成交价格上，据我司4月二手房成交数据测算，4月全市的二手房成交 均价没有出现大幅增长，而是保持一定的稳定，环比上仅有1.9个百分点的上涨， 为 10498 元/平方米。全市六大行政区二手成交均价均则相应呈现出有涨有跌。 上涨的区域：福田区 3.7%、盐田区 5.2%、龙岗区 3.4% 下跌的区域：罗湖区-3.5%、南山区-2.3%、宝安区-0.04% 一、08 年1 月-09 年4 月全市二手房成交均价走势 4月份，全市二手房成交均价继续上涨，不过上涨幅度甚微。4月份全市二 手房均价为 10498 元/平方米，环比上涨了 1.9 个百分点，涨幅则比3月收窄了 6.3个百分点；而均价同比08年4月依然是下降了 2.6%。 从趋势图可以看出，09年2月份以来，各月均价环比都取得了一定的增长， 09年4月均价与1月相比，累计上涨百分比达到了 15.2%，绝对增长值约为 1400 元/平米。不过，相比市场成交量的倍增而言，价格并未跟进而出现暴涨，主要 还是当前以自住需求为主的市场尚不能支撑二手房价的大幅上涨；但随着市场进 一步的回暖，带来的业主返价现象也愈发的普遍，后市二手房价具有上涨的动力； 不过，若后市价格上涨超出自住消费者的购房预期，可能就会导致准入市消费者 又选择持币观望，因此，后市二手房价上涨的空间应有限。 二、4 月全市二手房成交均价月度状况 从横向和纵向来看 ² 横向比较：全市3月份各区域的成交均价分析 ² 纵向比较：3月份各区域成交均价的环比分析 各区域二手房均价中，以福田区最高，为 13136 元/平方米；盐田区仍然位 列末位，成交均价为 7716 元/平方米；宝安、龙岗区均价相差不大，分别是 8218 元/平方米、8283 元/平方米；而罗湖区二手房均价4月重回万元以下区域，为 9778 元/平方米。价位上来比较，仍是关内均价明显要高过关外（盐田区除外）。 从二手房均价环比上来看，4月份，各区域均价环比没有继续3月份齐升的 态势，而是呈现有升有降。其中龙岗、福田、盐田均价环比均为上升，升幅分别 为3.4%、3.7%、5.2%；而罗湖、南山、宝安三区均价环比则呈下降，各自降幅 是3.5%、2.3%、0.04%。从各区域二手房均价变动的幅度来看，相比3月波动不 大，价格的市场表现相对平稳。 总结：全市二手房市场成交量在经历了3月份的高亢后，4月份并未出现回 调，而是继续有所增长，延续着回暖的火热行情。且政策面再传利好消息，购房 “限外令”已正式解禁，这无疑将释放境外人士特别是港人的购房需求，从而有 助于市场的进一步回暖。而出于对市场近期连续放量的考虑，前期积累的需求应 得到了较多的释放，后市成交量会有所回调。 4月份来看，二手房成交价格并未出现大涨，也就是高成交量并未成为价格 上涨的基础。而从需求来说，当前市场主要是以自住性首次和改善购房需求为主， 因此，也不太可能支撑价格出现大幅增长。当然，从市场反馈的情况来看，由于 市场回暖导致预期的转好，当前市场上业主返价的情况越来越多，因而，后市二 手房价格仍存有一定的上涨空间。 第二部分、各区域二手房成交均价分析 一、罗湖区 4月份罗湖区二手房市场继续维持回暖态势，不过成交量的回暖并未刺激成 交价格大幅上涨。 1、08 年 1月-09 年 4月成交均价走势分析 罗湖区二手房均价在连续经历了3个月的上涨后，本月出现小幅下调，环比 3月跌了3.5%，但仍较0