成都商墅市场研究（吉信行方圆置业)2018-11-25.pptx

成都商墅市场研究吉信行·方圆置业2018年11月第一部分：成都商墅市场的发展历程-成都商墅发展历程-成都商业库存持续增大，土拍商业占比持续走高（部分达到50%及以上）。成都随着城市化进程的加快，区域人口实现聚集，但为了更好的去完善区域配套，土拍地块商业指标持续走高，尤其近三年土拍部分住宅兼商业地块商业指标都接近50%近期成都主城+天府新区部分土拍情况出让时间净用地面积(平米)净用地面积(亩)土地用途分类可开发体量(万㎡)商业占比上限(%)2018-099179.3189住宅兼容商业23.5944.672018-093203.9915商业兼容住宅25.5353.812018-092295.7733商业兼容住宅61.2770.622018-097281.9456商业兼容住宅36.1362.132018-08-233469852.047住宅兼容商业7.197609102018-08-2330996.4446.4947住宅兼容商业7.129181102018-08-2379502.21119.2533住宅兼容商业17.87837202018-08-2399738.32149.6075住宅兼容商业21.40669102018-08-2360971.0291.4565住宅兼容商业14.0233415.792018-085275.7772商业兼容住宅43.2654.022018-088252.7857商业兼容住宅41.9151.032018-083254.1485住宅兼容商业25.2727.72018-07-2439404.559.1068住宅兼容商业707-2448322.0772.4831住宅兼容商业906-2824363.6536.5455商业兼容住宅2006-1478051.93117.0779住宅兼容商业11.7492018-04-0340211.4460.3172住宅兼容商业6.031716492018-04-0327159.440.7391住宅兼容商业5.43188492018-023172.0205商业兼容住宅22.93606602018-01-1125473.0438.21住宅兼容商业5.094608102017-079185.75商业兼容住宅50.863268.472017-079185.75商业兼容住宅50.863268.472017-07-1838458.3557.69商业兼容住宅7.69167502017-07-1866730.49100.1住宅兼容商业19.515625.492017-07-1848654.6572.98商业兼容住宅13.6233502017-04-0629687.5544.53商业兼容住宅14.8437512017-04-067279.2910.92住宅兼容商业2.9117102017-07-18-11242.2-16.865住宅兼容商业0.5757522.7552017-07-18-30974.3-46.464商业兼容住宅-4.2833818.208备注：数据来自锐理数据-成都商墅发展历程-2015年前后，以保利“商墅”为代表的产品成为成都市场的新贵，两河森林等项目，都曾出现“一墅难求”的狂热。 保利两河森林2014年底推出商墅产品，2016年底全部售罄实现清盘，销售及客户接受程度较好。保利两河森林项目基础指标所属板块金牛区羊西板块占地面积205.59土地性质商业兼容49%住宅容积率1.0建筑密度40%限高（米）15产品形态洋房、联排、商业叠拼商墅层高3m水电气民用水电气产品面积（㎡）洋房116-135联排183-205商业叠拼134-180-保利两河森林-从2017年开始成都涌现出了一大批商业别墅，主要基于以下几点原因：土拍市场商业指标持续走高，商业库存持续增大；在高商业指标的前提下，开发商为了实现快速出货，回收现金流，同时实现产品高溢价；“禁墅令”颁布，2003年至今，十次调控，导致主城区别墅物业稀缺；部分客户改善置业时，渴望即能享受城市配套，同时又能拥有墅居的舒适环境，也是商墅出现的一大诱因。第二部分：成都市场典型商墅案例分析-重点商墅筛选-筛选目前市场典型在售商墅项目7个，从分布区域来看，主要集中于城南。区域项目金牛区保利·天玺青羊区金沙城双流区旭辉·金科棠府高新区正成南郡宸光和悦天府新区万科君逸中德·麓府保利·天玺金沙城三环二环旭辉·金科棠府正成南郡宸光和悦中德·麓府万科君逸天府大道案例（1）——保利天玺-基础信息-项目总占地5