18.商品房销售遇到“赠送面积”,6个经典案例看各省法院怎么判.docVIP

精选文库 PAGE PAGE 1 -- 赢在二审：商品房销售遇到“赠送面积”， 6个经典案例看各省法院怎么判 文／观策民商团队 原云鹏 编者按 商品房买卖中充斥着开发商为了促销而在宣传广告中“大送特送”，但实际签订合同时却不一定如此大方，那么出现纠纷时究竟如何处理？笔者收集了以下六个精选案例，一起来看看各地法院对于此种促销“赠送面积”的观点和认识（文末两个截然相反的改判案例，值得细品，建议感兴趣的读者检索原案例细读）。 相关法律规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 相关案例精选 1.浙江省高院（2015）浙民申字第2344号：陆庭锋与浙江建投发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审案 裁判规则：商品房销售赠送面积并非一般法律意义上的赠予，除非双方明确约定，否则买受人不得以赠送面积未计入产权证或系违建、公摊等理由主张开发商构成欺诈承担违约责任。 法院认为：本案陆庭锋是以建投公司在商品房买卖过程中存在欺诈，未实际兑现承诺赠送的9平方米为由，要求建投公司承担违约责任。从本案现有证据来看，建投公司对于9平方米在宣传过程中虽然使用了“赠送”字眼，但是双方签订的商品房买卖合同及其附件对陆庭锋所购买的商品房具体户型结构，以及陆庭锋可享有所有权的面积均有明确约定、标示，建投公司在楼书当中对于所谓“赠送”的9平方米具体位置也有明确的标示，补充协议更是明确约定，陆庭锋委托建投公司对商品房室外空间予以封闭，但所购商品房面积仍以补充协议约定的户型变更前的房屋实测面积为准，并且陆庭锋在购房之前也实地查看了样板房，并就补充协议签订等事项向销售人员进行了询问，故陆庭锋对于建投公司是否确有赠送面积、所谓“赠送”的9平方米的具体坐落位置、其对“赠送”面积是否享有所有权，以及“赠送”的面积是否属于法律意义上的赠与等皆属于明知。陆庭锋主张购房时其不知晓9平方米赠送面积的真实来源，也不知晓其对赠送的9平方米没有所有权以及补充协议系受蒙骗所签，其不清楚补充协议的真实含义等，与事实不符。原审所作事实认定与实体处理并无不 2.云南省高院（2016）云民终412号：任军、张莹等与金茂（丽江）置业有限公司商品房销售合同纠纷二审案 裁判观点：开发商对外宣传资料未对涉案房屋面积做出具体而确定的赠送面积允诺的，宣传资料不应视为合同内容。买受人以开发商交付面积未达到其允诺的赠送面积构成欺诈为由主张撤销合同、退还房款的，不应支持。 本院认为：首先，任军、张莹（买受人）提交的金茂公司对涉案房屋的数次宣传资料，关于庭院面积的内容分别为：“最多可享50%的赠送空间，包括极品景观露台，奢阔花园等”，“赠送面积约达建筑面积的40%”，“赠送约70㎡精装庭院”。从上述宣传内容来看，金茂公司对涉案房屋庭院面积并未做出具体而确定的允诺，故上述宣传资料不应视为合同内容。据此，任军、张莹提出金茂公司交付的房屋庭院面积未达到其允诺的70平方米，构成欺诈的诉讼主张不能成立。 对于任军、张莹提出应当依照《合同法》第五十二条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”之规定确认涉案合同无效的主张，因本案中金茂公司的行为不构成欺诈，也未损害国家利益，故其该项上诉主张亦不能成立。 其次，涉案《商品房购销合同》对庭院面积未作约定，《商品房购销合同》附件五《补充协议》第十条约定：“该商品房随房配备专有花园及／或专有露台，具体以甲方（金茂公司）实际交付为准；使用期限与该商品房土地出让期限相同，乙方（任军、张莹）对此不持任何疑义。”据此，庭院面积应以金茂公司实际交付为准。金茂公司已于2014年9月27日向任军、张莹交付了涉案房屋及庭院，任军、张莹已接收并使用至今。故金茂公司已按约履行义务，不存在欺诈行为，任军、张莹要求撤销合同、退还购房款并赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 3.天津市第二中院（2016）津02民终756号：杨国鑫与天津生态城阿亚拉置地开发有限公司商品房销售合同纠纷二审案 裁判规则：宣传画册未明确约定赠送面积、使用期限等具体内容的，应当认定开发商允诺不具体确定，不适用《解释》第三条规定，不属于合同的一部分。但开发商明确承诺买受人对赠与面积享有使用权的，应当按约履行，否则应承担违约责任。 法院认为：关于被告发布宣传画册、台历的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告下发的宣传画册及台历（载明“户户均赠地下室”、