房地产业未来发展趋势.pdfVIP

宏观调控下中国房地产市场的发展趋势 一、2004 年房地产市场的走势 去年以来，在国家宏观调控政策的作用下，我国房地产市场的形势 总的说是“发展中调整，调整中发展”。一方面，房地产业投资和各项 指标得到了有效控制；另一方面，我国房地产业仍保持了很高的增长。 （一）完成开发投资。全国总计完成开发投资13158亿元，比上年 增长 28.1%。增长幅度逐月减小。一季度增长率高达 41.1%；上半年增 长率为 28.7%；前三季度增长 28.3%；全年增长 28.1%。其中，商品住宅 完成投资8837亿元，占总完成投资的67%，同比增长 28.7%（其中经济 适用房投资同比下降 2.5%，有 11 个省市自治区下降幅度在１０%与 59% 之间）；办公楼和商业营业用房分别增长 28.3%和 31.4%。分地区看，中 部地区增长最高，为 37.6%，东部为 27.9%，西部为 20.6%。 （二）资金来源结构。全年房地产企业资金到位 17169亿元，比上 年增长 29.9%。 其中，企业定金及预收款达到 7395亿元，比上年增长44.4%，占到 位资金的比重达到43.1%，比上年增加 4.4个百分点； 企业自筹资金 5208 亿元，比上年增长 38%，占到位资金的比重为 30.3%，比上年增加 1.8个百分点； 国内贷款3158亿元，比上年增长 0.5%，占到位资金的比重由 2003 1 年的 23.8%降低到 18.4%，是近几年来的最低比重。 利用外资 228.2 亿元，比上年增长 34.2%，占到位资金的比重为 1.3%，与上年持平。其中，外商直接投资 142.56 亿元，比上年增长 22.6。 债券 0.19 亿元，比上年同期减少 65.2%。 （三）房屋竣工面积。全国累计完成4.25亿平方米，比2003年增 长 2.1%，增幅比 2003 年回落 19.4个百分点。其中，商品住宅竣工面积 3.48 亿平方米，增长 2.3%；办公楼竣工面积下降 4%；商业营业用房竣 工面积增长 2%。 （四）商品房销售面积。全国商品房市场呈现供销两旺的局面，商 品房销售面积达到 3.82 亿平方米，比 2003 年净增加 4412 万平方米， 增长幅度为 13.7%。销售额达 10375.71 亿元，比上年增长 30%。 （五）商品房价格。全国商品房平均销售价格上涨 14.4%，涨幅比 2003年提高 10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。 东部地区增长最快，为 16.4%；中、西部地区分别为 9.1%和 6.1%。 （六）新开工面积。全国商品房新开工面积为 6.04 亿平方米，增 长 10.4%。其中，商品住宅新开工面积为 4.79 亿平方米，增长 9.3%； 办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16.1%和 16.2%。 （七）商品房空置面积。全国商品房空置面积为 1.23 亿平方米， 比 2003 年末下降 8.3%，是近几年来的最大降幅。其中，空置时间在一 年以上的商品房面积为 6267 万平方米，所占比重为 50.8%。按用途分， 2 商品住宅空置面积为 7405万平方米，下降 15.6%，但商业营业用房空置 面积增长了 5.2%。 （八）土地购置面积。完成土地购置面积近 4亿平方米，同比增长 5.9%，增长幅度比2003年下降 15.9个百分点。 （九）土地开发面积。完成土地开发面积 2.23 亿平方米，比 2003 年下降 11.4%。 几点分析： 1、由于实行了宏观调控，房地产投资增速比上年减少 1.6 个百分 点，但仍然偏高。房地产投资连续 5 年持续高速增长：2000 年 19.5， 2001 年25.3，2002 年 21.9，2003年 29.7，2004 年28.1。 2、资金来源的结构发生了明显变化。企业自筹资金和定金及预收 款资金以及利用外资均有大幅增长，而国内贷款的比重和增长速度明显 放慢，债券等其它融资渠道迄无突破，资金渠道多元化尚待“破冰之旅”。 3、商品房销售面积增长幅度大大高于商品房竣工面积的增长