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四川成都某项目全过程策划 2009 年 目 录 第一章 项目概况4 1.1 土地概况 4 1.2 项目所在区域描述 4 1.3 项目开发建设概况 5 第二章 投资环境分析6 2.1 宏观投资环境分析 6 2.2 中观投资环境分析 10 2.3 微观投资环境分析 19 第三章 市场调研与分析25 3.1 购房者总体期望 25 3.2 购房者的购房意图 27 3.3 购房者对生活配套设施的要求 27 3.4 购房者对小区建设的期望 29 3.5 购房者对该区域商业投资的预期 30 3.6 购房者其他相关信息 31 3.7 问卷分析小结 33 第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析34 4.1 项目所在地最主要竞争楼盘分析 34 4.2 其他相关竞争楼盘 35 第五章 项目地块分析及经营取向37 5.1 项目 SWOT 分析 37 5.2 相关对策 37 第六章 项目定位分析39 6.1 市场细分 39 6.2 目标市场定位 41 6.3 目标客户定位 41 第七章 产品方案设计44 7.1 产品功能定位 44 7.2 楼盘总体规划 46 7.3 小区内各区域规划设计方案 47 7.4 各建设部分面积大小 49 7.5 商业部分规划 49 7.6 户型设计 49 第八章 项目投资分析54 8.1 销售价格的确定 54 8.2 建立 EXCEL 成本分析模型 55 8.3 成本测算及效益分析表 55 8.4 项目效益指标分析 57 第九章 项目实施计划58 9.1 项目整体控制计划 58 9.2 项目前期工程实施计划 59 9.3 项目工程建设实施计划 60 第十章 项目资金计划62 10.1 资金使用表 62 10.2 资金收入计划 63 10.3 资金平衡表 63 10.4 收入成本累计折线图 65 第十一章 财务分析66 11.1 财务分析范围、依据、原则和方法 66 11.2 基础数据及其测算 66 11.3 经营收入及成本估算 66 11.4 盈利能力分析 67 11.5 偿债能力分析 69 11.6 敏感性分析 72 11.7 财务评价结论 73 第十二章 项目市场营销策划74 12.1 项目卖点及广告语设计 74 12.2 项目整体营销策略 75 12.3 分期营销策略 79 12.4 销售成本测算 82 12.5 营销策划总结 84 第十三章 项目建设及组织管理88 13.1 项目组织机构与管理范围 88 13.2 建设项目实施管理 89 13.3 前期物业管理和商业管理 90 第一章项目概况 1.1 土地概况 1.1.1 土地基本资料 表 1-1 土地基本资料表 （1）宗地编号 （2013 年 3 月 1 日成都市国有建设用地使用权出让预公告） （2）宗地位置 长春市净月区（东北师大人文学院南侧） （3）净用面积（平方米） 40000.20 平方米（合 60 亩） （4）土地用途及使用年限 城镇混合住在用地，住宅 70 年，商业 40 年 （5）净用地拍卖起叫价（含出让金） 预计起拍价 150 万/亩（成交价 200 万/亩） （6）竞买保证金 暂无 （7）备注 住宅、商业综合