（发展战略）美加德整体发展战略定位报告.doc

PAGE （发展战略）美加德整体发展战略定位方案  美加德地产转水埠项目 整体定位方案 目录 TOC \o "1-2" \h \z 前言3 第壹部分：策划思路简述4 方案的核心思路：5 第二部分项目和市场环境分析6 壹、项目简介：7 二、中观市场环境回顾：9 三、宏观环境回顾分析：10 第三部分项目的整体开发战略15 壹、项目地块的发展思路：16 二、项目的各地块体量分配原则。17 三、各地块的建筑和规划协调性18 四、本项目总体定位20 五、本项目的命名和市场定位20 六、整体开发战略21 第四部分商业部分的开发战略23 壹、本项目的酒店性质定位。24 二、项目现有商业必须把握的要点：31 三、项目商业部分的体量和建筑形式：33 四、项目目标消费群定位33 五、商业部分的开发思路及命名建议34 六、本项目业态引进的原则：35 第五部分住宅物业的开发战略36 壹、住宅部分的总体策划思路概述：37 二、住宅物业目标客户群分析37 三、住宅开发理念：39 四、住宅的产品定位40 五、产品园林设计建议41 六、项目核心价值体系／竞争优势构建44 七、住宅物业的定位支持45 八、住宅开发节奏和体量的建议：47 九、项目的开发模式建议49 结束语51 前言 于葱绿的狮子山下，于清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独壹无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。 珍惜这壹片山水，也为珍爱的这壹片土地，我们壹定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的壹个人居精品之作。 第壹部分：策划思路简述 方案的核心思路： 项目作为壹个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本方案的核心思路。 指导思想： 以国际级江山环境，创五星级生活品质！ 本项目的开发理念： 以品质地产为开发理念， 构筑“均市上层观景台” 重点解决四大方面的问题 重点解决四大方面的问题 最终打造 最终打造“世界级湾区人居作品”， 成就“XX品质人居的巅峰之作” 第二部分项目和市场环境分析 壹、项目简介： （壹）技术经济指标： 规划建设总用地面积 79933 绿地率 ≥30%(酒店部分大于33%) 总建筑面积 191839.2 住宅建筑占地面积 54993 住宅建筑面积 166839 酒店建筑面积 ≥25000 容积率 ≤２.４ 酒店容积率 1.0～1.5 建筑密度 26% 重要规划要求 必须建设壹个五星级酒店，押金按星级评定分五次返仍。 （二）项目分析： 项目地块崇阳溪 项目地块 崇阳溪 1、项目地块的整体发展思路的推论： 结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度较大 结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度较大 结论三：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战. 结论三：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战. 关键于于如何做好配套！ 2、项目的性质： 从本项目的地块性质来见有以下三个特点： 造城 相对独立性 由于项目的相对独立性将使项目开发成为壹个造城运动；它约有1500户人家（按户建筑面积折算，每户于110㎡），于XX是壹个大型社区，相当于壹个小镇。 配套 自给自足 它是能自给自足的，需要建立社区需求的基本生活配套和城市需求的特色商业； 品质人居 恰当的距离 它和城市之间有着恰当的距离。进可享城市的繁华，退可居离世的宁静 由此可见本项目： 是集商业、酒店、住宅于壹体城市综合体 小结：1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套）； 2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依赖。 二、中观市场环境回顾： （壹）XX市房地产市场： 1、从近几年市场销量情况分析，XX房地产市场受国家各种房地产政 策影响较大； 2、未来俩年内，受土地供应量的影响，预计商品房市场供应量将大于140万㎡，房地产市场竞争较为激烈； 3、XX商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起； 4、XX酒店市场运营情况良好，高档次酒店入住率高； 5、XX房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入； 6、XX比较旺销的中大户型产品总价于40-50万之间；超过此价位将令销售出现困难。 7、中小户型产品热销构成XX四级城市的独特现象； 8、XX消费者对于小高层、高层的接受度已开始普遍； 9、品质较好的楼盘价格已超越4000元/㎡大关； 小结： 1、XX市场对住宅新产品接受度较高，而区域市场产品普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。 2、本项目开发要充分关注和注重国家政策对市场的影响 3、市场价格成长的趋势，区域规划和发展的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格和观念支撑 （二）本案的分析回顾：