XX玻璃厂项目可行性研究报告(整理).pdf

天 津 万 科 玻 璃 厂 项 目 可行性研究报告 天津万科兴业 ( 集团 ) 有限公司 二零零壹年八月 目录 第一章 工程决策背景 1. 内部因素 2. 外部因素 第二章工程概述 1. 工程区位及用地 2. 工程宗地现状 3. 工程周边的社区配套 4. 工程周边环境 5. 工程市政配套分析 6. 土地价格 第三章 工程法律及政策性风险分析 1. 工程用地取得土地使用权法律手续分析 2. 工程合作方式及风险评估 3. 总体评价 第四章 市场研究 1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案影响因素 4. 目标客户、产品及价格定位 第五章 规划设计要点 1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析 第六章 工程开发计划 1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排 第七章 投资收益分析 1. 成本预测 2. 税务分析 3. 经济效益分析 4. 工程资金预测 第八章 可行性结论 1. 工程优势 2. 工程劣势 3. 结论及建议 第一章 工程决策背景 一. 内部因素 1. 天津万科公司工程布局 万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都 市花园、万科新城等工程，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积 约 17 万平方 M，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方 M。世贸广场、都市花 园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要工程集中在城市的 北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政 中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工 业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的 联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自 92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均 胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科 产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市 场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津 的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点工程有：北部地区铁 东路住宅工程，东部地区张贵庄路住宅工程、东部地区天津钢厂住宅工程，南部地区天津 玻璃厂住宅工程，其中玻璃厂工程是各方面条件都比较成熟的工程，该工程正好填补了万 科在城市南部无工程的空白。 2. 天津万科公司经营现状： 目前天津公司在手有两个工程，万科花园新城（含原有新城工程和红旗农场工程）、 东丽湖工程，其中新城工程为在建销售的工程，东丽湖工程目前处于前期工作阶段。新城 工程自 98 年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城工 程基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖工程规模大，是公司长远发展工程，由于区位 和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定 开发有节奏销售为目的的工程。根