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不动产预告登记制度在我国的制度设计 (1) 论文摘要 在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的 不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定， 致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告 登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化 的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一 项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市 场信用具有重要作用。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一 定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易 安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切 需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们 应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产 预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司 法实践和律师实务。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文 试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相 应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制 度在我国的制度设计。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获 得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的 一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护 市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变 动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律 法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉 及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题， 致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解 决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目 前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有 在商品房预售问题上有类似的规定。 1999年10月，中国社该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建 议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国 应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我 国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建 立完善的不动产登记制度。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立 法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其 含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探 讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动 产预告登记制度在我国的制度设计。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 一、不动产预告登记的涵义及价值 不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登 记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指， 当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚 未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为 目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法 所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了 该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全 相同，也有相似的一类制度称为 “ Registration of Caution （警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的 异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议 登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权 利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异 议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效 力。［1］该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不 过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这 一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预 告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了 保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。 ［2］在台湾该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利 的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登 记。［3］在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的 概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效 力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变 动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的 在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的 预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请 求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求 权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本 登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记