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物业公司会计核算办法 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他 业务收入。 1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理 和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服 务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设 置明细科目核算。 1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥 有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋 共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为 经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为 房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括 房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入 等。 1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业 用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经 营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实 现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业 收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根 据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。 其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目 必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——*** 场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议 支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款— —***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停 车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目 管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项 目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 1 2 成本划分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限 只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物 业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房 屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直 接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管 理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生 常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入 生产经营成本。 2.2 生产经营成本与期间费用的界限 凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而 发生的行政性管理支出等。 2.3 不同会计期间的成本费用界限 根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。 会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 2.4 不