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第一篇 总略
运营策略:
程序上先住宅后商铺,先招商后销售;
策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。
运营统筹:
将整体项作为一个统一的机体操作,同时又具有独立性,达到相互作
用,相互丰富的目的,增强项目的综合竞争力,并有效互动推广。
结合项目建设现实,和市场情况,领先推广住宅部分,待时机成熟即
推广商铺部分,最后交互推广,具体推广时间见第二篇和第三篇相关
内容。
项目定位:
首先定位住宅为都市时尚家居,底商则为服务家居的配套物业,成为
“业主VIP 生活自助广场”,为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、
娱乐、休闲和商务服务”,以符合区域“南站商务中心”特征,同时
迎合周围主要购买群体的需求。
入市姿态:
本案将结合项目实际和市场状况,以城市家居新理念,创造新概念,
对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力,并形成独特的核
心竞争力。
案名创意:
塔楼住宅:幸福尚城
底商部分:尚城生活广场
目 录(Contents)
第一部分 项目地块分析 ……………………………………………
第二部分 项目定位篇 ………………………………………………
第三部分 策略运筹篇 ………………………………………………
第四部分 价格定略篇 ………………………………………………
第五部分:销售运营篇………………………………………………
第六部分:广告运作篇………………………………………………
第七部分:物业规划篇……………………………………………
一、项目地块位置
本项目位于乌鲁木齐市南站商圈之商务区,处在规划中的电子一条街
黄河路边缘位置。地块东临和田街;西面200 米为城市道路主干线黄
河路;北 200 米为市政繁华道路五一路;南抵吐鲁番路。整个地块呈
较规整四方形。
二、项目 SWOT 分析
(一)优势
1、区位优势
本项目位于乌鲁木齐市西南城区,项 目四边均与城市干道相邻,并介
于南站商圈之间,细分区域为南站商圈的商务区,从而为项目提供了
较为理想的居住环境和便捷的交通网络。(见下图)
另外,从乌鲁木齐未来的区域功能规划来看,项目位于乌鲁木齐商务
商贸窗口区域,该区域属于乌鲁木齐集中居住区域,目前已处于商务、
公寓、商住开发阶段,有多个已建、在建和待建的大型住宅项目。
由此可见,片区的发展必然会带动本项目的开发,而本项目的区位优
势也将转变为本项目的竞争力。
2、距主干道黄河路200 米,噪声、烟尘等污染较少
项目虽处于南站商圈,但又属于商圈的商务中心,且距市政主干道20
0 米,周边污染较少,从而为项目开发高品质物业的提供了基础。
3、体量优势
本项目总占地5855 平方米,总户数 153 户。
总建筑面积:23400.41 m2平方米。
属小体量住宅项目,有利于营造出浓郁的时尚家居。这对楼盘的销售
起到较大的促进作用,而且也有利于整体价位的提升。
(二)劣势
项目临吐鲁番路拆迁问题
对于该项目,吐鲁番路是脸面,而该处两栋楼房至今没有拆迁,会影
响整个项目的形象。最严重的是,底商的价值会大打折扣。
2、项目临近的物业形象脏乱
黄河路以内,及吐鲁番路、和田街至河滩路,是三建家属区等居民区,
地块两侧是××超市和菜市场,形象十分脏乱,局部形象很差,可能
导致人们对该区域生活品质的印象不好。
3、区域小环境交通不畅
地块南侧 100 米左右是外环路高架桥,堵塞了南向通道,和田街及吐
鲁番路等道路狭窄,占道严重,无论从居家风水讲究的角度还是从购
买心理的角度来看,都将会对项目造成一定程度的影响。
4、停车位将制约商业及住宅居民的便利要求。
由于地块小,停车也不方便。这会影响商业部分和居民的便利要求。
(三)机会点
1、经济的持续快速发展
乌鲁木齐的经济发展一直保持良好的发展势头,对外树立了良好的投
资环境形象,为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。
2、乌昌合并拉升了城市的综合消费力
乌昌合并,对于构筑天山北坡经济带都有积极的意义。而天山北坡
经济带的形成将会加快促进乌鲁木齐对疆内地州居民的吸引力,会很
大地刺激购房需求。
(四)威胁点
1、空置量居高不下,项目价位提升难度较大
其一,乌鲁木齐的住宅空置积压量主要集中在高层楼盘,对本项
目住宅的冲击较大;其二,商业项目严重过剩,恶性竞争加剧。从而
影响了本项目价位的提升。
2、同区域潜在竞争压力大
本项目规模较小,没有强势形象铺垫,周边有天宝丽晶、企业总部、
新
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