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  住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系 随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房 屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临 的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为 法律没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上 楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是 被久拖不决，再不就是被轻率处理。 “只要房屋渗水，要么告建筑商，要么告楼上住户”。这种简单的思维方法，如果出自于律师 还事出有因、情有可愿，因为，律师为了生存，讲这个案件不能诉讼，无疑与自己的肚子和钱包过 不去。重要的是民事法官，如果将认识定格在这种思维上，不但不能处理好此类纠纷，反而会将这 类看似不起眼的民事纠纷激化，甚至演变成为一桩不该发生的错案。 当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律 关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻 求解决方法。为此，笔者谈如下肤浅看法，以期抛砖引玉。 一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚 至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原 因有以下四种： 一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患;   1   二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害; 三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏; 四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。 上述四种不同的渗漏原因，形成的法律关系是不同的。众所周知，法律关系是法律在调整人们 行为过程中所产生的一种特殊的社会关系，法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事 诉讼中最能直接反映法律关系的是案由，民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要，它们 都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否，既反映法律关系主体(谁为原告、谁为 被告)、内容(权利义务)、客体(是物或是行为)的必要条件，还关系到适用法律的选择和诉讼的路 径(即诉讼方向)。案由一旦错立，法律关系也会随之发生变化，就会出现差之毫厘谬之千里的判决 结果。 二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形 成与渗漏原因密不可分，必须具体问题具体分析，常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系： 1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患，该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关 系。 2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害，该案由反映的应是财物 损害的侵权法律关系。 3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久 远自然老化而导致渗漏，以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。   2   4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由反映的应是物业管理 纠纷法律关系。 三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。 1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百一十一条规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取 补救措施，并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定： “屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房 屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中 质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法