土地增值税PPT课件电子教案.ppt

土地增值税;提纲一;提纲二;一、土地增值税的概念; 1、国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 2、地上的建筑物 是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 3、附着物 是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 ;二、包含的三重含义：;含义（续）; 赠与;三、纳税时间;四、征收方式;征收方式（续）; 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。;五、清算条件;清算条件（续）;六、清算方式;普通标准住宅;七、土地增值税的计税依据;八、转让房地产的收入;收入（续）;九、扣除项目;扣除项目（续）;扣除项目（续）;扣除项目（续）;扣除项目（续）;十、增值额的计算公式（房地产开发）;计算公式（续）; 利息支出的扣除 财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。;十一、土地增值税的计算方法及税率;土地增值税的计算方法及税率（续）;土地增值税的计算方法及税率（续）;十二、特殊情况; （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 ;（二）对于用建造的本项目房地产安置回迁户的如何确认其收入？; 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》??国税发[2006]187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产?其收入按下列方法和顺序确认： ; 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 　　 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。” ;　 （三）纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？;（四）生地变熟地再转让的土地增值税处理; 第二，根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 　　 一是，国税函发[1995]110号第六条第一款规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。; 二是对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，国税函发[1995]110号文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”需要注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。; 三是，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，计算其增值额时，国税函发[1995]110号第五条（六）项规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。此规定限定的主体范围是“从事房地产开发的纳税人”，限定的加计20%的计算基数包括两部分，一是“取得土地使用权所支付的金额”，二是“房地产开发成本”。需要注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。; 四是，转让旧房及建筑物的，在计算其增值