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宏观视角 宏观视角 宏观视角 项目概念定位 中观视角(区域)微观视角（案中远期（潜在）市场供应市场需求供需比较 中观 中观视角(区域) 微观视角（案 中远期（潜在） 市场供应市场需求供需比较 中观视角(区域) 微观视角（案 中远期（潜在） 商务市场供需分析 隆泰商务中心 ?RBD 友谊路市场供应-中观视角（凤凰新城） 友谊路 兴远大厦 盛业集团  友谊辅路 福邸宝成  长宁道聚丰大厦 长宁道 银水集团 传媒大厦 ?人寿大厦 凤凰广场 商务市场供需分析 商务市场供需分析 市场供应-中观视角（凤凰新城） 地产项目占地面积（平方 地产项目 占地面积（平方 米） 建筑规模（万平方 米） 预计商业体量（平方米） 隆泰商务中心 -- 1.8 5000 传媒大厦 30000 -- 10000 凤凰广场 12000 14 20000以上 兴远大厦 70000 4 5000 聚丰大厦 -- -- 5000 福邸宝成 -- -- 5000 银水集团 5000 4 5000 人寿大厦 -- -- 5000 RBD休闲商务区 50000 13.4 20000 盛业集团 6000 4 5000 总计 ＞17万平方米 ＞80万平方米 ＞8.5万平方米 凤凰新城内规划的核心商务区目前能够确定的供应量 凤凰新城内规划的核心商务区目前能够确定的供应量（除南部）超过80万平米 （暂无数据项目以10万平米标准估算），达到近百万平米规模； 按照规划，除南部一期商务规划外，未来还会向北部延伸。 商务市场供需分析 商务市场供需分析 市场供应-中观视角（凤凰新城） 万㎡ 万㎡ 总部基地项目体量比较 16 14 12 10 8 6 4 2 0 10万㎡ 5万㎡ 隆泰商务中心 凤凰广场 兴远大厦 银水集团 RBD休闲商务区 盛业集团 体量规模比例  凤凰新城总部基地区域内的地产项目体量均不大 ，多为5万平米以下小规模项目； 凤凰新城总部基地区域内的地产项目体量均不大 ，多为5万平米以下小规模项目； 目前所知的凤凰广场和RBD两个项目是10万平米以上的两个凤凰新城商务中心的门户项目 。 现状分析  33%  10万㎡以上 10万㎡以下 商务市场供需分析 商务市场供需分析 市场供应-中观视角（凤凰新城） 中远期（潜在项目） ——区域商务规模呈现逐步投放的态势，集中放量周期约在3-5年后。 ——在区域商务的动态放量过程中，短期内其商务规模均只具备区域性影响力，具有区域服务性商务特点。 ——3-5年的周期范围内，伴随着区域商务的集中放量，则区域商务特性将逐步具备城市影响力，从而形成新兴城市商务中心。  100 50 0  商务办公供应面积（万平方米） 80 80 33.4 36.5 已投放面积 2-3年内投放面积 3-5年内投放面积 未来凤凰新城将有大量办公产品集中问世，区域市场竞争加剧。 宏观视角中观视角(区域）微观视角（案市场供应市场需求供需比较 宏观 宏观视角 中观视角(区域） 微观视角（案 市场供应市场需求供需比较 宏观视角 中观视角(区域） 项目概念定位 微观视角（案 例） 万达广场 万达广场 唐山万达广场基本信息 唐山万达广场基本信息 物业类别; 住宅、购物中心 商铺 酒店 写字楼建筑类别: 高层 装修状况: 毛坯 物业地址: 路南长青楼,紧邻抗震纪念碑广场东面开盘时间: 2009-7-18 入住时间: 2011-1 容 积 率: 3.56 绿 化 率: 35% 物 业 费: 1.88元/平方米?月 物业公司: 大连万达物业管理有限公司唐山分公司开发 商: 唐山万达投资置业有限公司 售 价： 写字楼未定 综合体样本 综合体样本 城市综合体项目个案分析——万达广场 综合体样本项目 总体量 综合性 街区尺度 建筑类型 商业体量 办公体量 住宅体量 酒店 备注 唐山万达广场 104.8万平米 5分 3个街区 综合广场 24.5万平米 14万平米 62万平米 洲际（4.7万平米） 万达广场各物业配比 60%  23%  商业办公酒店 住宅 13% 4% 万达广场总体量过百万，内含洲际酒店。部分住宅做成公寓产品，项目综合性 万达广场总体量过百万，内含洲际酒店。部分住宅做成公寓产品，项目综合性 高。 商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析 项 商务办公市场供需分析 商业消费市场供需分析 项目概念定位 市场供应 市场供应 市场需求供需比较 酒店消费市场供需分析 酒店消费市场供需分析 公寓市场供需分析 公寓市场供需分析 宏观视角微观视角市场供应市场需求供需比较 宏观 宏观视角 微观视角 市场供应市场需求供需比较 宏观视角 微观视角 项目概念定位 商务市场供需分析 商务市场供需分析