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郑州高铁商务区写字楼市场发展研究 尚正行地产顾问事业部 B 组 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 1.引言 2 高铁商务区写字楼市场研究背景 2 高铁商务区写字楼市场研究意义 3 2.高铁商务区写字楼市场发展概述 3 发展背景 3 政策背景 3 经济背景 4 社会文化背景 4 开发周期 4 开发范围 4 开发定位及属性 5 3.高铁区写字楼市场发展阶段分析 6 3.1 规划阶段（2005-2007.10） 6 规划背景 6 规划目标 7 政府导入情况 7 3.2 起步阶段（2007.10-2009） 7 基础设施投入情况 7 政府规划用地大量出现 7 3.3 发展阶段（2009-至今） 8 市政投入情况 8 写字楼发展现状 8 写字楼发展规律 9 3.4 成熟阶段（2016 以后） 9 郑州高铁商务写字楼发展特点 9 供应方面 9 产品方面 10 价格方面： 11 客户特点 11 5.高铁区写字楼市场存在的问题 11 集中入市，产品雷同，竞争压力大 11 区域配套不完善，人气不足 12 开发资金紧张，价格战导致市场恶化 12 区域写字楼供应偏多，住房需求未有效解决 12 6.对高铁商务区写字楼市场的借鉴 12 对政府部门的建议 12 对开发企业的建议 12 对项目本身的建议 12 1.引言 高铁商务区写字楼市场研究背景 1964 年，日本新干线的开通拉开了世界高铁发展的序幕，之后高铁经历了三次发展浪潮。中国高铁的发展是从第三次浪潮（90 年代中期至今）开始的，高铁的发展将会给途径城市的经济带来高速发展。根据铁道部的规划，未来中国将形成“四纵四横”的高铁线路。届时高铁将成为中国经济发展的动脉。从我国其他城市的高铁站分布情况来看，高铁站的 选址一般距离老城区较远，这样一方面可以减少核心区域人流，另一方面可以扩大城市经 济圈，平衡核心区和非核心区经济，从而带动城市整体协调发展。 随着省政府的东移，经济发展逐步东扩，中原经济区上升为国家发展战略，以郑州客 运新东站为核心的区域即将成为郑州新的政治中心、经济中心、商业中心、贸易中心和物 流中心，“一站五心”将成为郑州都市区的新名片，成为中原经济区对外经济的核心窗口。石武高铁的开通，标志着以郑州为核心的高铁经济圈正式形成，以高铁为核心的现代化高 端中央商务区呼之欲出。 高铁商务区写字楼市场研究意义 高铁是城市化发展的动力，是低耗能、低污染的出行方式，是迎合低碳时代的发展要求，从高铁具备大流量、高密度、公交化、正点率高的特性来看，它能够满足快节奏的现代生活方式，进而促进了高铁区商务和物流的快速发展。郑州高铁站的成立，将会推动区域一体化、产业一体化的发展。 郑州写字楼市场运作起步较晚，主要依靠的还是经验和非科学的决策体系，这样不利于后期的实施开发。由于缺乏对写字楼市场的科学预判和购买客户真实需求的了解，目前郑州高铁区写字楼出现出现大面积销售停滞、价格错位的现象，去库存压力居高不下。因此，揭示写字楼发展阶段的一般规律，分析高铁商务区写字楼市场基本特征，了解目标客户的特性等，从而为其他高铁商务区开发提供借鉴意义，政府如何科学合理规划以及开发企业如何避免价格战的影响提供有效建议，正是本文的研究目的和研究意义所在。 2.高铁商务区写字楼市场发展概述 发展背景 政策背景 根据 1998 年国务院批复的《郑州城市总体规划（1995 年至 2010 年）》，郑州市区人口发展长远目标为 500—600 万，城市化水平达 70—80%。目前，郑州中心城区规模偏小， 而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间，对郑州市的整体规划进行完善，提出建设郑东新区。郑东新区远景概念规划范围 115 平方公里（其中起 步区 33 平方公里），东起京港澳高速，西至中州大道，北临连霍高速，南接郑州经济开发区。共分五个功能区：CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区。五个功能区相辅相成，使得郑东新区变成具有产业支撑的新城区。 高铁商务区隶属于商住物流区，综合交通枢纽区规划的提出为商务区的发展提供契机。 2009 年 5 月，《关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示》和《郑州市综合交通枢纽地区控制性规划》的提出，标志着郑州新客运站已经进入规划和建设阶段。2012 年 9 月 28 日，郑州东站开始正式启用。围绕郑州东站布局的三个大型城市综合体项目升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场已拉开阵势，从而大大促进高铁核心区域商务形象提升，对 整个商务区的发展起到引领和带动作用。 经济背景 郑州作为中原经济