淮安白鹭湖商业街前期定位报告下.pdf

第第三章章 国国外优秀商秀商业街案例街案例研究究 案例6— 日本银座 项目定位及概念策划项目定位及概念策划 第四章第四章 项目定位及概念策划项目定位及概念策划 项目思考 首先，避免在传统商业街中做一个新的竞争者 本项目由于不处于商务活动集中区，周边商务氛围不足，相对其他商业街与百货大楼不具备竞争 优势。从租金角度看，淮安商业市场价位偏低，范围在3-5元/平方米/天，预测本项目如作为顶 级奢侈品商业街，租金肯定高于10元/平方米/天。有鉴于以上两点，项目应具备独特价值，不应 走传统商业街这条路。 其次，探索“全新”的消费理念，奢侈品消费 目前，全球四分之一奢侈品是中国人购买 其中60%奢侈品是在国外购买。 未来，今后5年中国奢侈品市场将会达到146亿美元 占全球奢侈品消费额首位。 第四章第四章 项目定位及概念策划项目定位及概念策划 项目优劣势分析： 项目优势 项目劣势 1、项目所处清河区开发中心位置，市场前景看 1、项目开发周期短，回收资金速度和销售 好好 。 价格等受到影响响。 2、在区间无其他竞争物业，可塑性较强。 2、周边物业建设周期和速度不确定性。 3、无土地成本较低，而且由政府统一规划、设 3、远离传统商业中心，人气不足。 计与开发计与开发。 4、物业形态受到限制。 4、区重点工程，观注程度较高，有政策扶持优 5、新的大型商业项目开发量的增加，影响 势。 销售和招商 5、项目设计量雄厚，在业界有较强的影响力。 6、项目整体操盘难度较大，环节因素太多。 6、有相当部份人对清河区有较强烈的投资热情。 7、交通状况不理想。 我们认为，商业项目的重要特征在于它的功能性，即投资价值和使用价值，这两个功能是可以同时实现的 。因此，商业地产从某些方面讲是生产资料，它的成功与否在于是否能够满足消费者的需求，进而实现投资价值 。根据国外的经验和国内的成功项目来看根据国外的经验和国内的成功项目来看 ，本商业项目可以先通过政府影响力及本商业项目可以先通过政府影响力及项目周边已经成型的商业环境快项目周边已经成型的商业环境快 速聚集人气，然后慢慢培养。3-5年之后，本项目将成为淮安乃至江苏的标杆性商业街及旅游圣地。 第四章第四章 项目定位及概念策划项目定位及概念策划 年轻富有是中国奢侈品消费者的身份标识 中国富裕消费者与其他国家相应群体的最大 区别在于前者非常年轻区别在于前者非常年轻。。中国富裕消费者的平中国富裕消费者的平 均年龄比美国和日本要年轻20岁。大约80%的 中国富裕消费者不到45岁，这个数字在美国为 30%30% ，在日本仅为在日本仅为 19%19%。超过超过一般的中国富裕消般的中国富裕消 费者在过去的四年中才开始接触奢侈品，由于 他们刚刚“致富”不久，对于奢侈品牌的了解 也较少也较少。 第四章第四章 项目定位及概念策划项目定位及概念策划 二三线城市是奢侈品牌在中国的广阔市场 2009年，胡润百富在上海发布《2009中国千 万富豪品牌倾向报告》指出，中国52%的富人生 活在北京、上海以外的城市，二、三线城市居 民对奢侈品的消费能力也越来越强。2007年后 ，奢侈品在中国发展最快的是成都、哈尔滨、 大连、重庆、西安、无锡、温州、宁波等二、 三线城市，这些城市消费者的购买力不亚于中 国大都市中心地区的购物者。 “中国的各个城市之间的文化和消费模式是 有差别的，”，“‘一线城市’现在正处于尝 试奢侈阶段试奢侈阶段 ，，更加侧重于