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运盛·美之国营销策划执行方案
（修正稿）
委托单位：运盛（南京）实业有限公司
报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司
上海天启企业策划有限公司
报告日期：二00二年六月二十日
1
目 录
一、南京别墅营销现状的反思 ………………………………………………………………………………3
二、美之国的整体营销策划思路 ……………………………………………………………………………4
三、营销推广阶段……………………………………………………………………………………………12
四、各阶段执行事项…………………………………………………………………………………………23
五、媒体策略与计划…………………………………………………………………………………………34
六、公关促销活动策划 ………………………………………………………………………………………41
2
一、南京别墅营销现状的反思：
去年下半年以来，我公司一直对南京别墅市场进行持续跟踪分析，发现南京别墅楼盘产品规划同质化现
象相当严重。在产品魅力无法突围的情况下，营销手段和策略创新将成为别墅楼盘推广首要武器。目前，南
京别墅的营销状况大致呈现以下几个特征：
1、 销售温吞水状况明显：
无论是联排别墅，还是双拼、单体别墅，每月突破十套的楼盘少之又少。
2、 广告宣传形式太过单一：
大都单纯依靠报纸这一传统纸媒体，传播区域不够宽广，对目标客户的针对性、锁定性不强。
3、 销售手段基本以在售楼处守株待兔为主，主动营销缺乏。
4、 高水准的公关促销活动基本没有。
上有分流(亚东、宁南、河西) ，下有堵截（瑞景、翠屏），后有追兵（金陵、天创、爱涛），美之国要想
突围，实现预定目标，必须有所创新。
3
二、 美之国的整体营销策划思路：
1、营销战略
利用中国·运盛的开发实力和良好口碑，在南京再次
掀起运盛品牌宣传攻击，以运盛品牌高起点切入并适
时引出运盛·美之国从而实现品牌营销的目标
品牌营销——立高： 运盛品牌到运盛·美之国的嫁接是品牌营销的核心
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