第八章收益法及其运用.pptx

第八章 收益法及其应用;第一节 收益法概述;二、收益法的理论依据;三、收益法适用的估价对象和条件;四、收益法的操作步骤;第二节 报酬资本化法的公式;??对上述公式作补充说明如下： ;??对上述公式作补充说明如下： ;二、净收益每年不变的公式;二、净收益每年不变的公式;二、净收益每年不变的公式;（1）直接用于计算价格;（2）用于不同年限价格之间的换算; (3)用于比较不同年限价格的高低;(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整??? ;三、净收益在前若干年有变化的公式;[例8-7]? 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来? 5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 ??[解]? 该宗房地产的收益价格计算公式如下：?? 则V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%(1+10%)5×[1-1/(1+10%)38-5]＝300.86(万元) ;四、净收益按一定数额递增的公式;五、净收益按一定数额递增的公式;六、净收益按一定比例递增的公式;七、净收益按一定比例递减的公式;八、预知未来若干年后的价格的公式;;第三节 收益期限的确定;第四节 净收益的求取;（一）基于租赁收入测算净收益?;;（二）基于营业收入测算净收益;【2006年真题】;二、不同收益类型房地产净收益的求取;;;;三、求取净收益时应注意的问题;;;;;;四、净收益流模式的确定;第五节 报酬率的求取;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;2007年真题;第六节 直接资本化法;一、资本化法概述;二、资本化率和收益乘数的求取方法;三、资本化率与报酬率的区别和关系 ;;四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 ;四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 ;;第七节 投资组合技术和剩余技术;一、投资组合技术;;;（二）抵押贷款与自有资金的组合;;抵押贷款常数;抵押贷款常数;自有资金资本化率;综合资本化率;;;;二、剩余技术;（一）土地剩余技术;;;;（二）建筑物剩余技术;;（三）自有资金剩余技术;（四）抵押贷款剩余技术;第八节 收益??总结和运用举例 ;净收益与资本化率的匹配;净收益与资本化率的匹配;收益法的运用举例;;;;2007年真题;2007年真题;2003年真题;2003年真题;2003年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2006年真题;2006年真题;收益法的运用举例;解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用： （1）年折旧费=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09万元 （2）年经营费=100×12=1200万元 （3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元 （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元 年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万 4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元 5、计算房地产价格;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。5月-205月-20Sunday, May 10, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。08:16:4508:16:4508:165/10/2020 8:16:45 AM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2008:16:4508:16May-2010-May-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。08:16:4508:16:4508:16Sunday, May 10, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-205月-2008:16:4508:16:45May 10, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。10 五月 20208:16:45 上午08:16:455月-20 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。五月 208:16 上午5月-2008:16May 10, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020/5/10 8:16:4508:16:4510 May 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。8:16:45 上午8:16 上午08:16:455月-20 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。5/10/2020 8:16:45 A