大连高新万达广场产品定位及户型配比建议书（2011.5.25）.ppt

三.高新区典型项目分析——小平岛 小平岛项目总建筑面积500万㎡，是河口改造重点项目之一，开发周期长、开发量体大，且建筑形态丰富，多层洋房、高层景观公寓和低密度别墅相结合。多元化的产品满足不同客户需求。 从产品户型配比看，目前项目主推产品集中在二房和三房产品，其中舒适性产品为各户型的开发主力。 三.高新区典型项目分析——小平岛 一房/40-50平产品由于总价低，为城市中刚刚工作的年轻群体提供了置业机会，因此去化速度较快。 二房产品中，90-120平经济型二房去化较快。由于软件园一带白领对这部分产品的自住需求旺盛，导致该产品销售较快。而140平以上舒适型和豪华型三房，受总价高、位置偏、环境一般等不利因素影响，去化缓慢。 虽然在项目推广过程中，小平岛以“海”为主题，成功吸引大量外地客户，但是由于项目位置、周边环境等硬件条件无法满足中大面积客户需求，导致这部分产品销售滞后。 三.高新区典型项目分析——小平岛 项目初期：主要以高薪园区周边高校学生、IT产业员工的刚需客群为主；他们因难以接受高新园区项目的价格而外溢；他们主要看中的是价格在区域内较低，而产品的均好性较高；另有少部分地缘性客户； 在项目发展期：因交通配套的跟进、区域价值的不断提升，一部分为投资客看中了项目升值潜力发展而进入；改善型客户开始大量进入本项目； 目前项目产品正处于自我升级的阶段，开始推出别墅，将有更多的高端客户进入本项目。 三.高新区典型项目分析——蓝湾 三.高新区典型项目分析——蓝湾 “蓝湾”项目位于旅顺口区塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处。一期项目为两种产品形态，一是在项目规划用地南部的178栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓 精装修酒店式公寓以40-80平方米一室户型为主，其中50-60平方米户型设计比例最高，达到总量的32.1%；其次是60-70平方米户型，占总量的16.7% 三.高新区典型项目分析——蓝湾 蓝湾属于度假型产品，客户购买以休假度假为主要目的。项目整体销售周期较长，首期独栋产品2007年开始推广销售，目前除部分保留单位基本售罄。高层精装景观公寓总体去化速度较慢，部分60-70平方米经济型两室和90-120平方米经济型三室产品，由于较高的性价比优势受到投资型客户的青睐。 三.高新区典型项目分析——蓝湾 以外地客户为主，但由于整盘户型配比为小户型居多，所以体现出所有客户对100万元以下产品接受度最高 由于项目区域的配套、公共交通等并未完全成熟，虽然项目较偏、离市中心较远，但是项目在具备品牌价值、景观价值等条件的情况下产品被客户所接受。 别墅客群多为在大连生活多年的中产阶级，渴望实现异国情调的townhouse梦想。 高层客户主要为旅游度假为主的自用者。他们被景观资源、品牌和低总价所吸引。 多为重复置业，大多数客户并不将本项目作为他们的第一居所。 三.高新区典型项目分析——半山壹号（认筹） 三.高新区典型项目分析——宏都峰景（认筹） 公司介绍 项目地址 大连市高新园区七贤中路与七贤南路交叉路口东侧 开发商 大连宏都房地产开发有限公司 景观规划 HZS国际 广告公司 指南针 代理公司 指南针 物业 物业公司 物业费 未定 未定 基本资料 交屋时间 2012.6.30 开盘时间 2010.9.28 绿化率 30% 容积率 2.77 总占地面积 2.3 总建筑面积 6.3 总户数 693 产权年限 70年 建筑形态 多层/高层 交房标准 清水/精装 面积区间 80-165平 均价 13000元/平 三.高新区典型项目分析——普罗旺斯（形象展示） 公司介绍 项目地址 大连市高新园区西侧 开发商 大连软件园安博开发有限公司 建筑设计 澳大利亚柏涛公司 景观规划 香港ADI设计有限公司 广告公司 意识形态 代理公司 新联康 物业 物业公司 物业费 亿达物业 1.26 基本资料 交屋时间 2012.12 开盘时间 未售 绿化率 40% 容积率 1.26 总占地面积 13.6 总建筑面积 16.5 总户数 1268 产权年限 70年 建筑形态 多层/小高层/高层 交房标准 清水/精装 面积区间 130-160 均价 未定 四.高新区商品住宅市场总结 高新区内一室户型产品供应集中在40-80平方米，从整体销售情况看，40-50平方米一室户型性价比最高，平均销售率高达94%，市场接受度好。 184 82.8% 887 1071 小计 3 82.4% 14 17 70-80㎡ 60 83.1% 295 355 60-70㎡ 111 80.0% 445 556 50-60㎡ 7 94.9% 130 137 40-50㎡ 3 50.0% 3 6 40以下 一房 库存套数 占该产品销售率 成交套数 供应套数 类别 四.高新区商