2019龙光玖誉府营销执行策略报告-深圳.pdf

龙光玖誉府 《营销执行策略报告汇报》 龙光玖誉府团队 2019年10月10日 目录contents 01 02 03 04 05 壹 贰 叁 肆 伍 目 标 市 核 客 营 及 场 心 户 销 难 情 价 分 执 点 况 值 析 行 解 分 梳 定 策 读 析 理 位 略 PART 1 目标及难点解读 壹 ◼ 销售目标分析 ◼ 项目难点分析 销售目标 【价格目标】突破市场价格天花板，达到均价5.5-6万元/ ㎡ （含精装价格） 【去化目标】售开即售罄，12月31日前完成去化377套、约18亿。 1个月筹备 1.5月强势蓄客 2周清盘 12月13日（周五） 预售认筹 11月2日 12月1日 12月31日 10月 巡展拓客 营开样开验资 12月15日（周日） 清盘 预计节点 开盘 营销阶段 营销筹备期 强势蓄客期 开盘热销期 项目难点梳理一：体量小，规模不占优势 • 无规模优势 ：占地约1.5万㎡、建面约8.5万㎡，体量较小，不占规模优势，规模气势不强，与品牌往常地王项目在规模上 有所差异。 • 自身配套不完善：项目无商业指标，仅菜市场指标（暂定作为餐饮），园林小，缺乏一站式的完整生活配套。 项目基本指标 占地面积 15324.39㎡ 总建筑面积 84857.9㎡ 容积率 3.98 绿化率 40% 停车位 470个 菜市场体量 1500㎡ 图书馆体量 8000㎡ 项目难点梳理二：城市面貌老旧、周边配套低端、噪音 • 北侧紧靠合正观澜汇一期。 • 西侧是工业厂房和在建中的轨道交通，施工界面，道路不平整，厂房包围，生活档次较低。 • 东侧紧邻观澜大道与茜坑地铁口相连，东侧产品将受到噪音影响。 • 南侧地块为合正观澜汇二、三期，未来建成后对项目南侧产品景观面有一定遮挡。 北侧