商业房地产项目的开发前期调查.pdfVIP

商业房地产项目的开发前期调查 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需 状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整 体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户 需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更 需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不 能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域 城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查 与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行 为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希 望和大家一起探讨。 1 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地 产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开 发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。 所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。 在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消 费水平等 ◆ GDP 发展状况及产业结构情况 ◆ 全社会消费品零售总额 ◆ 全市商业增加值 ◆ 城乡居民的人均可支配收入 ◆ 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续 3-5 年的分析，基本 可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工 作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业 区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商 2 机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方， 则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。 以上只是其中的一方面，还包括： ◆ 公共设施状况 ◆ 交通体系状况 ◆ 道路状况、通行量 ◆ 城市性质与功能特点 ◆ 各项城市的机能 ◆ 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机 能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状 以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往 是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往 的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的 发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项 目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角 度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不 知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 补充日期: 2004-06-02 16:55:50 3 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业 布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以来，我国的第三产业特别 是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市 业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体发展， 也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售 商