工程那些事儿2016.docVIP

在**经历的 工程那些事儿 工程那些事儿 “他山之石，可以攻玉” 2 工程那些事儿 “批判吸收” 3 工程与营销 工程与设计 工程与合约 项目管理 4 工程与营销 “迎合设计，配合营销，项目为先”-----在**常听到的一句话 “配合营销” -----是你我义不容辞的责任，是你我的义务！没有 营销，我们哪有回款，我们哪有效益, 我们忙来忙去这么辛苦又为的 是什么？ 所以，“ 配合营销，全员营销，全体员工支持营销”，是我们 必须贯彻的思想，全体员工必须无条件支持营销，亦是理所当然 ! 5 支持营销 怎样支持营销？ 售楼部开放 样板房开放 意境区开放 取得预售许可证 6 支持营销 还有吗？ 7 支持营销 或许还有： 持续不断地提供货量 提供高质量的产品 让工程质量成为口碑 …… 8 支持营销 而我们最不愿看听到的是----- 9 支持营销 “一期入伙了，二期却卖不动了！” ----**某领导谈及某项目 而且是因为工程质量…… 10 支持营销---新项目快速启动 快速启动的核心目的 是要快速完成定位，高效推动设计，提前工程起步，尽早提供货量，其 重点是要在 获取土地后，快速形成可售货量推向市场，最终实现资金回笼。 房地产已进入“微利时代”，需要从各个环节加强管理以实现经营溢价。 快速启动的意义： 1. 抵御市场风险；2. 降低资金成本；3. 灵活应对政策；4. 增大现金流量； 5. 利于规模增长。 快速启动的关键： 1. 定位方案；2. 结构设计；3. 合约招标；4. 项目推进。 11 支持营销---新增项目快速启动工作指引（集团） 集团要求： 拿地后2个月确定规划方案，3个月完成规划报建，4个月土方开工，5个月施工图出图。 12 支持营销– 新开工项目前期工作指引（区域） 土方开工、桩基出图，130天桩基开工，140天施工图出图，165天总包定标。 13 支持营销---总包流水招标案例（“无图发标，有图定判”） 14 支持营销---总包流水招标案例 “无图发标，有图定判” 15 工程与设计 迎合设计 一则设计走在前面不容易，既要配合营销摸准市场，又要立面户 型创新；二是在报规报建阶段，设计还要挑战政策和规范（因为挑战 和突破就意味着效益，这是开发商天经地义的事）；再者，若规划报 建通不过或为通过拖延了时间，这又很难说谁的责任。 我们必须要知道，争取到的时间是我们的，我们改变不了这个现 实，只能选择改变自己。只有用自己的努力去影响和改变这种局面， 主动去迎合设计，把前面的时间争取回来。 16 工程与设计 ◆ 相关部门设计配合工作实施细则 ◆ 建筑做法标准 ◆ 设计评审 ◆ 图纸管理 ◆ 图纸审查 17 工程与设计 ◆编制建筑做法标准，纳入设计任务书 18 工程与设计 ◆参与各阶段设计评审 19 工程与设计 ◆严格执行图纸管理制度 20 工程与设计 ◆积极参与各类图纸审查 21 工程与合约 ◆工程进度款付款条件 ◆建筑做法标准（发展） ◆商业项目电梯进场计划 22 工程与合约 ◆工程进度款付款条件 ◆商业项目电梯进场计划 23 项目管理 一、工程管理 二、进度 三、质量 四、成本 24 项目管理-工程管理 工程管理的定义 在合约的框架下能够追求平稳的、平顺的、快速的推进，最终得 到高质量的产品，并早日竣工，且业主和所有承建商都取得很好的 效益。 25 项目管理-进度 （一）计划管理 ◆ 一级节点 ◆二级节点 ◆分项计划 ◆部门计划 ◆工程进度计划编制指引 （二）进度监管 26 ●项目管理-进度 3、工程进度计划编制指引 别墅指引 27 进度---总包工期 以30F高层住宅为例，自总包进场至竣备总工期：15-17个月 28 进度---高层竖向流水示意图 29 进度（项目推进） 1、基坑先行， 分片交场 2、主体结构 早日起步 主楼先跑 4天一层 3、第一 第一次进场 第一次勘探 第一张图纸 第一根桩 第一块交场 第一次打砼 第一次流水 4、回头 ①起步回头 （地下室） ●清场 ●照明 ●机房 ●各类防火门 ②第一次回 头（10F) ●开始砌筑 ●定下窗的位置 ●管道井 ●防火门 ●后做部分 ③第二次回 头（20F) ●开始外窗 ●只做窗框 ●外墙整理 ●户门 ④第三次回 头（封顶） ●加1个月（安装电梯） ●再加1个月（准备拆塔吊） ●再加2个 月（准备拆外梯） 30 进度---高层竖向流水示意图 31 进度---工序穿插示意图 32 进度-4天一层 33 进度---4天一层 34 别墅案例---施工平面布置图 35 别墅案例---施工道路平面图 36 别墅案例---施工工序改进 还有其它方法，如室外总体先行施工 (如上海翡翠湖别墅项目） 37 别墅项目---平面“蛙跳式”流水施工示意图 38 项目管理---质量 （一）规模扩张下的质