东莞金地黄江别墅项目前期定位报告.pdf

金地黄江项目前期定位报告 深圳中原 东莞中原|2009/12 土地属性分析 竞品市场界定 思考路径 开发次序变更影响 项目可能面临的关键问题界定 1 市场挑战—— 远郊项目市场变动的敏感度高，入市期内，市场基本面如何？ 有什么风险？支撑？ 2 客户挑战—— 深圳客户启动的可能性多大？东莞客户的容量及来源如何？ 3 产品如何解决客户问题—— 目标客户的需求特征如何，产品如何对应满足？ 4 开发秩序及核心价值因素—— 如何在价值层面解决客户挑战的问题？ 1 市场分析 项目入市期内的大势、竞品市场供求 2 客户定位 深莞客户的主次、比例问题、需求特征问题 3 产品定位 产品配比方案及设计建议 4 开发建议 住宅开发、推售秩序及配套开发建议 [一] 土地属性分析及竞争范围界定 1 位置：东莞黄江镇莞深高速黄江出口处，紧邻深圳光明新区 距离松山湖车程15分钟，黄江镇中心8分钟，深圳CBD、龙华 观澜区域20-30分钟左右 [ 镇中心 泛松山湖 深圳延伸带 ] [政府规划视角] “丘陵片区包含黄江片区，是东莞 市域中心地带 ，以及深圳龙华片区的延伸。”“充 分发挥其的辐射功能，重点建设成“服务松山湖， 配套松山湖”，打造卫星城镇带，提高竞争力 位于未来黄江镇新城中心区的边界范围内。 1 配套：地块内部生活型配套相对缺乏，但规划配套指标及 周边10-15分钟辐射范围内配套能形成有效补充 黄江镇中心配套 人和百货 百惠百货 嘉荣超市 黄江医院 黄江裕元实验小学 黄江镇实验小学 黄江人民公园 …… 10分钟 松山湖配套 华南首家超五星级凯 悦酒店 东莞理工大学 中山大学生物技术学 院 东莞中学松山湖分部 等 广东医学院附属医院 创意生活城 15-20分钟 …… 口 入 出 主 的 区 社 成 形