商品房买卖合同纠纷案件有关问题各地法院相关指导意见汇总分析.pdfVIP

商品房买卖合同纠纷案件有关问题各地法院相关指导意见 汇总分析 一、商品房预购合同2 （一）预购合同性质2 （二）预购合同的效力2 1、未取得商品房预售许可证明的2 2、认购书中有特殊条款的2 3、转让期房的3 （三）预购合同违约处理3 1、是否继续履行签订商品房买卖合同3 2、承担违约责任3 二、商品房买卖合同效力5 （二）查封6 1、商品房先被查封，后签订商品房买卖合同的效力6 2、商品房买卖合同先签订，后被查封的合同效力6 三、一房数卖所涉法律问题7 （一）合同效力7 1、一房数卖中各合同效力7 2、一房数卖中“黑白合同”的效力认定7 （二）一房数卖的保护顺位8 四、交房过程中有关问题的指导意见9 （一）房屋质量与交付条件9 1、房屋质量问题的诉讼时效9 2、房屋质量与交付符合条件的标准10 （二）交付面积11 1、面积误差的界定11 2、面积误差处理原则11 （三）逾期交房13 1、交付时间13 2、逾期交房违约责任13 （四）逾期办证14 1、逾期办证的诉讼时效14 2、逾期办证的认定15 3、逾期办证的责任16 五、违约责任过高过低 16 1 前言 自2003 年最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(以下简称“最高院商品房买卖合同解释”),各地法院针对此 司法解释也出具了一些指导意见（或者以指导意见的形式，或者民事审判纪要的 形式，或是以疑难解答的形式，在此不作进一步的细化区分），近日，集团法务 部对这些指导意见进行了整理，供集团内法务同事学习参考。 一、商品房预购合同 （一）预购合同性质 关于商品房预购合同的性质： 最高院商品房买卖合同解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商 品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已 经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 各地法院包括安徽、海南、山东等地的意见同最高院。北京等地的法院将上 述定性扩展到二手房的商品房预购合同。 （二）预购合同的效力 1、未取得商品房预售许可证明的 最高院商品房买卖合同解释规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可 以认定有效。 山东高级法院2011 年民事审判会议纪要意见：出卖人预售商品房必须取得 商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无 效。 2、认购书中有特殊条款的 《认购书》如出现 “购房人已理解并同意开发商在销售中心公示的样板条 2 款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条 款”，其效力如何认定？ 广州中院意见：在样板条款已经过公示且购房人也已经在《认购书》上签章 确认的情形下，该《认购书》是有效的。对当事人具有约束力，认购人以合同条 款不公平，可以再协商，其诉请该《认购书》无效或解除、返还定金的，不应支 持。 3、转让期房的 最高院商品房买卖合同解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标 的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因 未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违 约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 目前安徽法院、湖南法院、北京法院对于具有期权性质的商品房转让，基本 认可此种意见。 （三）预购合