“金沙丽晶”商铺推广方案.docVIP

金沙·丽晶II期 休闲街 推广方案 PAGE PAGE 1 Jerry zahovic 隆诚投资管理咨询（上海）有限公司 金沙·丽晶II期休闲街 推广方案 第一篇 市场篇 一﹑市场环境及项目介绍 本案所在位置为上海市金沙江路、丰庄路。属于近期兴起的金沙江路板块。该板块所处位置比较特殊，位于上海市普陀区和嘉定区的交接地。西起丰庄西路；东至真光路；北靠丰庄北路、梅川路沿线；南临云岭西路。 以上线路所圈地块被称之为金沙江路丰庄板块。其中有包括了建德花园；丰庄新村；金沙雅苑和长征镇社区；以及祁连山南路东侧金沙江路南侧待开发区四块主力区域。 目前该板块人气逐渐爬升。居民构成有三类：1.当地丰庄镇、长征镇原有居民2.普陀区、静安区动迁人员 3. 2001年开始普陀区大力开发该地段商品住宅房后，购房并入住的居民。三类居民具不完全统计各占三分之一。 该板块的交通随着城市的发展而便利。规划中的轨道交通M5号将在丰庄路建立站点。该线主要为世博而设，有虹桥机场至浦东世博会场，途径江宁路，南京西路等站。原定2006年动工2009年竣工。其他公共交通线路约有8条。出入十分方便。 目前该区域主要商业设施集中在丰庄路、清涧路以及长征镇所在地。除丰庄镇桥北的农工商超市比较热闹外，其他商业设施并不是十分发达，业态面狭窄，主要以超市、便利店、美容没法店、中介公司、洗衣店、建材店以及各类餐饮为主。但目前市场上可转让、出租店面较多。这于许多社区业主尚未入住及开发公司盲目过度开发商业地产而对所开发地产缺少规划及管理所造成。 本案是位于金沙江路、丰庄路口的“金沙丽晶苑II期”南侧的商铺群。（平面图见附件）建筑形态主要以1、2层独立商铺，建筑面积约20000平方米 该案主体结构类似商住楼改住宅房，主要以小房型为主，故房型结构并不合理，两梯八户，较靠近马路，北侧景观较好，所以价格跨度应该较大。并不十分适合住宅。目前该案II期刚刚开盘，价格在10000元/平方米左右。 该案商铺规划为商业休闲街，规划中的休闲街外部形态档次较高，外部主体材料为玻璃幕墙及镀金铝扣板，如果配合灯光，引进一些品牌商家，将餐饮业和零售业完美结合，完全可以打造出丰庄第一商业街。 二﹑项目SWOT分析 （一）、优势：（Strenth） 1、位处生活区中心，可以聚集人气 2、本案开发规模较大,可产生较多资源共享 3、交通便利，尤其是处于规划中地铁口 4、著名餐饮品牌拟进驻 5、人性化、个性化、智能化物业管理 6、一期项目产品口碑很好 7、休闲街规划完善 8、上海CPI指数稳步上涨，政府鼓励人民消费 （二）、劣势：（Weekness） 1、位置较偏,生活配套不够齐全 3、周边为都市村庄,人文环境较差 4、周边居民消费观念比较落后 5、地铁站将于2009年建成，晚休闲街成立进2年 6、休闲街招商、管理相对落后 （三）、机会点：（Opportunity） 1、本案附近新建商品房量大，形成房地产消费气候 2、地铁站建立后，可以带动人气引领消费潮流 3、周边商业配套设施不十分成熟，休闲街可塑性强，容易树立品牌 4、人民币升值给本案销售带来的机会 （四）、威胁点：（Threat） 1、 本区域内大量空置物业的恶性竞争 2、 住宅银行按揭额度较低,影响中低消费群体 3、 本案剩余商铺销售对本案销售带来影响 4、 政府对房地产市场的调控而对本案销售的影响 三、项目定位 通过对丰庄板块调查，本案周围小区新开发楼盘数目不少，小区裙房商铺不少，价格不一，管理混乱，空置率逐渐提高。因此，要在市场中站稳脚跟，并一经推出就能占有相当的市场份额，而且有不断扩张的强劲势头，本案市场定位一定要准确，并且要贯穿、运用到楼盘开发的全过程中去，只有这样本案才能在丰庄板块中脱颖而出。 （一）本项目区域定位 商业街项目位于丰庄路、金沙江路交界之处。南侧为建德花园，北侧为金沙丽晶I期及大型公共绿地，东侧为动迁房及裙房商铺，西侧为加油站即规划中的地铁站。 分析总结： 丰庄板块作为一个新兴板块，整体规划和设计较为合理科学，基本实现市政配套设施先行的规划理念；本案所在地虽属于边郊，但在目前城市框架拉大趋势的带动下，无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。原本一片片尚未开发的荒地和耕地，在政府带领下，一幢幢精品住宅在涌现。扩建道路，招商引资，鼓励私企投资，整个消费市场正在形成，居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，加之规划的轨道交通，近年已成为市民今后几年投资置业的热点。因此，本项目只要在初期策划、工程进