chap07成本法D教学提纲.pptVIP

第六章 成本法; 成本法操作步骤;概念 成本法，简要地说，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。 所谓重新构建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。 所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法求得的价值简称为积算价格。;适用对象和条件 适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价 。; 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角