2010年昆山昆之门项目产品建议电子教案.pptVIP

一层 共享中庭 女士精品馆 服饰 化妆品 男士运动 休闲专区 个性化零售店 电子产品 音像制品 沿街轻餐饮 时尚超市 整体定位之 商业定位 二层 儿童培训 博士蛙 儿童专卖 精品儿童服饰 散铺 儿童娱乐 中心 整体定位之 商业定位 特色主题餐饮 KTV 娱乐中心 电影院线 会议中心 电影院线 演艺中心 三层 整体定位之 商业定位 商务会馆 健身会所 影院 会议中心 影院 会议中心 四层 整体定位之 商业定位 功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素 整体定位之 商业定位 强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售 零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。 此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。 整体定位之 商业定位 昆之门 项目产品建议 报告分析思路 原方案分析 产品定位建议 办公 酒店式公寓 裙楼商业 产品定位 平面规划 户型建议 配套建议 其它 结合市场情况比较 产品规划建议 方案财务分析 原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成. 写字楼 酒店式公寓 商业 原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成. 原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。 兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。 从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。 原方案问题点 首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。 建议方案解决的问题点 建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业 高铁 城铁 高速 区域规划吸引的客户 交通规划影响的客户 经济环境带来的投资类型客户 产业结构调整催生的客户 新生的企业客户 区域辐射力决定客户的流向 中华产业园区 昆山进出口加工区 昆山高新区企业客源 客源分析 写字楼 + 酒店式 公寓 中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销 同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态 市场依据 竞争依据 主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。 市场前瞻 城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。 产品定位 会议 中心 新闻 中心 商务 中心 昆之门 核心业态链 特色 商场 运动娱乐中心 酒店 公寓 餐饮 美食 亮点一：昆之门一站式国际化商务服务 产品打造 文化 艺术 本项目写字楼市场定位 国际5A生态型智能写字楼 昆山城南 CBD核心区 办公 办公 写字楼定位与规划 城南首座 —— 昆之巅 会呼吸 生态型写字楼 关键词 ：低碳 会呼吸 生态型 空中花园 顶层直升机停机坪 科技与创新 专业化商务服务 配套综合化 科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。 软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。 本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 市场定位描述 产品打造 亮点1：LOW-E玻璃幕墙 目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。 产品建议 普通办公楼标准层 建议修改标准层 电梯间改为南北向，动线更加合理。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 产品建议 亮点2：增大南向面积 产品建议 亮点2：高区 低区不同面积分割 1-15低区采用小面积为主策略 16-24高区采用中大面积 满足不同客户 高区 面积建议 大户型 中等户型 小户型 建议聘请国际知名专业大师设 计，提升大堂的档次与品味。 大堂用材上采用高级石材与体现 现代感的玻璃、金属组合营造 或典雅豪华、或现代时尚的风格。 产品打造 亮点3 ：豪华现代大堂 外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键通过 水景与园林绿化的结合 与大堂内环境遥相呼应 产品打造 亮点4：内外部园林广场 轻钢龙骨吊顶 高级乳胶漆内墙涂料 走廊地面采用大理石面砖