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石家庄写字楼调查报告 ?成功、财富、博爱的化身，袖冠群伦，卓越标准的创造者 ? 序言 一、市场背景 二、调查的目的、原则和基本方法 三、石家庄市各写字楼数据对比表 四、写字间（包括有公司租用的酒店）分析 五、写字楼市场调查结果 六、写字楼的主题客户 七、写字楼的国际化条件 八、建 议 ? ? ? 丽 迪 亚 国/际/商/务/中/心 ? 行 业 第 一 的 聚 集 地 全 球 百 强 的 诞 生 地 序 言 宏观调控对房地产开发资金的紧缩给房地产开发商带来的是对多元化融资渠道的探索。中国房地产至少还有20年的增长空间，中国城市核心区与国外发达城市核心区还有10倍的差距。长久以来，中国房地产开发商的融资渠道较为单一，在央行紧缩对房地产开发商的贷款以后，众多开发商面临资金链断裂的危险。如何畅通自己的资金链，寻找新型多元化渠道已成为2005年中国房地产金融领域的主旋律。在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。加入WTO后，境外的房地产开发企业和中介企业大批进入国内，这会使当前竞争已经比较激烈的房地产业出现更加严酷的局面，我国相当数量的房地产企业会面临更加严酷的挑战。由于我国相当数量的房地产企业无论在资金、管理水平、人才素质、经营效益都无法与境外企业相匹敌，因此，企业要抓住一个核心，即国际化程度的提高。入世后，国际上的大银行、证券公司、保险公司以及众多的中介机构纷纷进入中国，中高档的写字楼、宾馆、商场外销物业需求会有明显增加。作为省会的石家庄的状况究竟如何呢？石家庄的写字楼市场是否饱和？写字楼的空间究竟还有多大？这些问题都需要进行讨论。 一? 市场背景 （一）商务、商住、酒店式写字楼三分市场天下 写字楼经过了多种物业形态的演变，出现商住写字楼、商务写字楼、酒店式服务写字楼，不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。 在写字楼中，投资型居住写字楼的买家主要是房地产投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻石工作人员。这类写字楼要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，可称之为酒店服务式写字楼。此类物业在ＣＢＤ及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途写字楼，买家主要是境外或外埠的驻石联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、订票、会议、送餐等）。我国经济尚处在发展初期，城市的经济形态在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司较多。由于特殊的土地使用权制度（如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等），出现了一种特殊的物业形态--纯商务写字楼。 （二）位置、功能、交通、服务一项也不能少 写字楼有着鲜明的区域位置特点：一方面，区域经济的持续发展是其基本条件，围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进；另一方面，周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围；再者，目标租客的区域性强。这在石家庄的强热经济区，如北国、东购人百、广安街、艺术中心商圈等处尤其明显。 在我国经济持续稳定发展的大前题下，特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，对公司形象要求不高，且工作时间不易掌握，需要宜商宜住。另一方面，这类公司大多处于创业期，资金压力大，更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了写字楼第一是位置的特点。自房地产成为商品以来，有一句话已经被很多人重复了很多遍，但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门：首先是地段，其次是地段，再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段，对不同地段存在不同的理解和利用。 城市经济的发展，会形成一些特定的区域经济主题，区位经济优势明显的区域在城市的发展中有着特殊的、无可替代的地位。同时，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展进入多元化发展阶段，比如石家庄东有开发区、北有北方鞋城和外环汽车销售市场、西有高开区和大学城、南有体育南大街商圈等。城市经济板块的分化导致了城市功能的不断细分，不同的经济板块如同不同的细胞分裂方式，形成了不同的城市功能区，不同的功能区对投资型物业有不同的现实需求。因此，不但写字楼对地段的要求高于自用型物业，不同区域对不同的写字楼也有特别的需求，需要仔细区别和考虑。 项目的功能特点。只有根据目标客户的特点，有针对性地进行房产投资，才能获得良好的预期收益。现代城市的发展，交通是命脉。人们选择租赁物业，最主要的还是在乎