山东烟台福山河滨路拿铁城项目前期定位思路及视觉表现.pdfVIP

福山河滨路住宅项目 2010-2011营销策划提案 前期定位思路及视觉表现 2010-3-12 两个问题 问题一：如何突围 同一地块，三个项目，都是精品，都是河景， 跟风？还是另辟蹊径？ 我们应该如何突围？ 问题二：如何实现价值最大化 在速度与效益的博弈中，在同区位的价值竞争中， 本案如何实现价值最大化？ 目录/CONTENT PART1 市场研究 PART2 地块研究 PART3 竞品研究 PART4 客群研究 PART5 项目定位 PART6 项目配套 PART7 产品定位 PART8 附加值提升 PART9 营销策略 PART10 天地人简介 宏观·经济 宏观·烟台 微观·福山 微观·房产 PART1 市场研究（2010-2011） 前言 2010的经济形势也许不适合2011 2010的市场环境可能将在2011发生变化 2010的竞争对手可能将消失在2011 因此，本方案将着重于产品建议、形象定位等前期工作 对于市场、竞争等部分从略。 宏观·经济 2010年初国家宏观调控政策频出 得益于国家及时的刺激政策，2009年我国房地产在经历了第一季度冷清之后，自二 季度开始明显回暖，最终实现全年“V形”反弹。据不完全统计，全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨7.8%，创历史新高。 鉴于此，新年伊始国家频频出台宏观调控政策，如土地首付款提高50%，银行贷款 普遍收紧，恢复营业税征收期限等，并严厉打击囤地、投机买房、捂盘惜售等行为，抑 制部分一线城市房价上涨过快势头，从而促进房地产行业健康发展。 宏观·经济 一线城市抑制 二三线城市促进 国家各类调控政策的基础仍然是打压一线城市，保护二三线城市 作为三线城市的烟台仍然处于稳健发展之中。 两会期间，国家总理温家宝提出用四个方面措施解决房价问题， ——继续大规模实施保障性安居工程。 ——继续支持居民自主性住房消费。 ——抑制投机性购房。 ——大力整顿和规范房地产市场秩序。 宏观·烟台 2010年烟台受宏观调控影响较小 纵览各家公司的年报，上市房企们的判断基本一致： 2010年，房价不排除局部或小幅的回落，大幅振荡的可能性不大。 对于2010年楼市的发展，大家共同的认识是“平稳” 。 对烟台这样的三线城市来讲： 拥有更广阔的发展空间，硬性需求群体多