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案例内容1 十月上旬夜里10点左右，某小区地下车库 值班护卫员报告X号楼的一位业主，只购买了 一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其 将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理 睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只 好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要 求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先 是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行 漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水 倒下来烫谁。 案例分析 • 了解到情况后，办公室值班人员当即同业主联系， 得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打 对讲影响业主生活道歉，然后向他说明车库内的大 多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如 果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又 特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天 他自己的车位也会被别人占用的。 • 建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。也许 他听了这番话，觉得入情入理，便会提出要求，让 值班人员替他找一个空位租下来。 • 管理人员应主动同他联系，告诉他车位已找好，请 他抓紧到办公室来办理。 案例内容2 某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大 厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发卡工 作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地 使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。 该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是 物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。 案例分析 • 本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车位构成的是“停 车位有偿使用合同关系”还是“保管合同关系”。物业管理公 司拒绝赔偿，就要证明其与客户仅是“仅是停车位有偿使用 合同关系，那么需要在其经营范围、收费标准、对外明示及 物业管理合同中提供相应的证据。 • 本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停车秩序这种“停 车位有偿使用合同关系，这在写有“本大厦停车场只提供车 辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，所以物业管理公司提供停车服务不是 保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行检验的义 务。如果物业管理公司停车场值班人员发现有人盗窃车辆而 不及时制止、告知车主或报警，应是一种重大过失行为，但 本案例中并不存在这一事实。所以，物业管理公司不应进行 赔偿。 案例内容3 房子没住，交不交管理费 • 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋 内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到 入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出 了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回 国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理 公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很 冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没 住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？ 案例分析 • 认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房 屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使 用了。 • 物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服 务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及 保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率 测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收” 的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公 司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其 他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过 程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配 套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项 管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整 体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护 人员间断或减少。 • 因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的 综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。