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第六讲 房地产行业税收专项检查 关于 2004年房地产行业税收专项检查的文件精神 1、检查对象 辖区内房地产企业。 2、检查年度 一般检查2003年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯以前年 度。 3、检查内容 本次专项检查要贯彻各税统查的原则，重点检查营业税、企业所得税、个人 所得税的申报缴纳情况。 （1）营业税重点检查内容 1）按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否纳税； 2）预收款（预收定金）是否及时纳税； 3）各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建 房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等 行为是否按规定足额纳税； 4）以投资入股名义转让土地所有权或不动产所有权，但未与接受投资方共 担风险，且收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为是否纳税。 （2）企业所得税重点检查内容 1）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附件收入是否全 部按规定入账，有无已实现收入不确认、长期挂往来或做账外收入的情况； 2）税前扣除项目是否真实、合法。要结合行业特点重点检查各项准备金、 风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、 改扩建及装修工程支出、管理费等项目。 （3）个人所得税重点检查内容 按照个人所得税法和《国家税务总局关于进一步加强对高收入者个人所得税 征收管理的通知》（国税发[2001]57号）等法规、文件规定，检查房地产行业 的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别要将房地产企业的经营者作为检查 重点。要着重查处以下行为： 1）纳税人和扣缴义务人签定假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施 偷税的行为； 2）扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个 人所得税的行为。 4、时间安排 （1）本次专项检查从2004年7月1 日开始至9月30 日结束。 （2）2004年10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送本次专项检 查的总结报告。 1 一、营业税 一、关于纳税义务人与扣缴义务人的应注意事项 1、企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 单位和个体户的员工，雇工在为本单位或雇主提供劳务的，不构成纳税人。 2.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。 建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去 付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 二、征税范围 营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产 或销售不动产。 只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是 否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。 确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握： 1、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产； 2、提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。 只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。 具体征收范围 1、建筑业：是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、 装饰、其他工程作业。 2、服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业 务。其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其 他代理服务业。 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人 使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。 凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收