1房地产投资基本问题.pptxVIP

房地产投资基本问题;房地产投资：一种理想的投资工具？;主要内容： 投资的概念与一般原理； 房地产投资的概念、分类、特点； 房地产投资一般程序； 房地产投资决策的关键因素与基本分析内容。;一、投资概述 1. 投资的含义 垫支资金或实物以增加未来收入的资金支付活动，包括实物投资和金融投资两种形式，不同于经济学和统计学上的投资（一般是指实物投资）。其中，实物投资是指固定资产投资和存货投资；金融投资是指购买股票、债券等金融资产的投资。 2. 投资的特性 经济行为的目的性、时间性、收益性和风险性。;3. 投资的作用 国民经济增长的基本推动力； 与企业发展密切相关； 促进人民生活水平的提高； 有利于国家的社会稳定和国际交往。;4. 投资的分类;按投资主体的分类;5. 投资收益与风险 （1）投资收益的含义、形态、类型和测度 投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量 （2）投资风险的含义、形态、类型和测度 投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量;（3）投资收益与风险的匹配 投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则： 特定风险下选择预期收益最大的方案； 特定预期收益下选择风险最小的方案。;6.投资组合理论思想 对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。 因此，组合资产的风险总是低于单项投资的风险。;;预期收益率E（r）;风险率;投资项目的数量;其表达式如下：;二、房地产投资 1. 房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。;2. 房地产投资的分类 （1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分 房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。 特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控制权。;房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。 特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权，投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营管理，而是凭持有的有价证券取得收益。;房地产开发投资;房地产实物资产投资：投资者将投资资金用于开发建造或直接购买实物房地产的房地产投资。 房地产金融资产投资：投资者购买房地产企业债券或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等金融形态的房地产资产的行为。;房地产开发投资 通过购买土地使用权并在土地上投入资金，进行规划设计和工程建设等投资活动，建成可以满足某种入住需要的房地产产品，然后推向市场进行经营，达到收回投资、获得利润的过程，如土地开发、新房开发、旧房装修改造、在建工程接手后续建开发等。 ——形成增量供给；通常为短期投资，但当建成后的房地产被开发商用于出租或自营时，短期投资就转为长期置业投资。;房地产置业投资 投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的所进行的投资，具体经营方式有购屋后自用（营）或出租、购屋后自用（营）或出租一段时间后再转让、购屋后等待一段时间再转让等。;思考：住房购买自住也是一种置业投资;现代的“包租公” 一位徐姓先生在武昌幸福里社区租赁一间120平方米门面房，在未申办营业执照，违背武汉市《房屋租赁管理办法》（2011）相关规定（房东出租房屋，应当以原设计的房间为最小出租单位，不得分拆、隔断、“化整为零”出租），准备开办“胶囊旅馆”。 4.8米高的房子被钢板隔成两层，楼上楼下密布18间“胶囊房”。下层有10间，上层有8间。每层高度2米，伸手就能摸到房顶。没有窗户，密不透风，大的有8平方米，小的不到6平方米。每个“胶囊”都安有分体式空调，内设仅容一个人的微型卫生间。;房地产企业债券和股票投资 房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决 开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债 券，分享房地产投资的部分收益。 投资于房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售 房地产资产的机构；投资者通过购买这类机构所发行的股