世联-天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议-137PPT.pptx

天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议;2;客户分析;项目位置;项目界定;河西区：天津三大具有高认知度的行政区之一 ;南楼片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合;项目界定;项目地块分析——区域位置分析;项目地块分析——地块四至及内部情况;地块的经济技术指标及规划限制条件;项目界定;客户分析;实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽可能高的利润； 不过分追求销售速度。;客户分析;项目目标界定;客户分析;房地产价值构成;;案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间;客户分析;机会分析;天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展;天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动;天津房地产市场供需和价格处于高速增长时期;城市发展速度加快，都市特征日益明显;河西区政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变;南楼地区是河西区三区规划建设的“商贸商务区”中的重点区域;外部机会分析小结;机会分析;区域土地稀缺，供给量小;产品建筑形式单一，户型区间相近;区域项目性价比较低：较差的产品素质与较高的价格不相匹配;客户均来自于河西区，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力;区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度;内部机会分析结论;机会分析;成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系;;天津高端项目分布格局——扫描其他能够实现高价格的区域;传统城市核心区;梅江南片区;水上公园片区;市域市场机会分析结论;案例借鉴;项目发展战略;客户研究;实现产品创新价值的三种方式;案例1：棕榈泉国际公寓——依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值;案例2：锋尚国际公寓——凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值;案例3：珠江帝景——通过高配置的社区配套设施提升项目价值;三种创新方式依托的外部条件;本项目选择的产品创新方式;客户研究;项目自身条件的局限和外部条件的不成熟，使本项目不能成为城市顶级物业，目标客户非豪宅客户;河西改善型客户分布;各类客户分析; 年龄： 30-40岁之间； 职业：权力公务员、高尚公职人员、私营业主，也有部分具有海外生活经历的、从事港口、高科技行业人士。 家庭特点：三口之家 客户实力：有一定的经济积累，以前至少有一套房产，本次置业为满足换房需求。 客户共同特征：追求物业品质，通过高品质的物业带来的生活质量的改变。 购买城市住宅的驱动因素： 愿意花一定的溢价购买城市住宅体现的高品质； 需要城市中心物业带来的身份感； 喜欢城市的繁华和便利，利用城市高度集中的设施解决商务、社交需要； 离不开城市，需要每日通勤； 对区域有感情，为了不离开区域愿意承受一定的高价。;客户定位;客户研究;项目定位;客户研究;物业发展建议原则;城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成;物业发展建议;规划布局要点;地块四至及物业类型分布;区域内规划方案评价;总体规划方案意见;边界感与领地感;社区入口;领地 ——道路、植被;边界 ——统一的建筑形象;边界;物业发展建议;本项目的立面设计原则;竞争项目的立面设计评价;建筑立面要点建议——立面风格;大气并富于变化的立面风格;建筑细部;建筑立面要点建议——立面色彩;建筑立面要点建议——外立面材料;物业发展建议;户型面积确定原则;户型面积及比例建议;户型组合建议;大三居;户型功能布局 —— 代表性户型评价;户型功能设计原则;户型功能的基本要求;户型功能的竞争性要求;完善的功能空间;;步入式阳台;周到的人性化设计细节;各户型功能布局汇总 ——户型开间尺寸;户型;物业发展建议;代表楼盘环境景观的特征;园林景观的竞争策略;环境景观细节建议——的景观风格;园林小品——增添趣味性和文化内涵;物业发展建议;公共空间配套设施建议原则;首层大堂建议;首层大堂尺寸建议;首层大堂的风格及装修标准建议 ;社区会所建议;物业发展建议;设备配置考虑原则;代表楼盘设备配套状况;设备配置建议;物业发展建议;物业管理设置原则;河西区高端项目：品牌物业公司及特色服务是高品质物业管理的保证;其他区域高端项目：物业管理相对河西区落后，增设服务内容是高品质的标志;物业管理建议;目录;研究思路;本体商业物业描述;确定研究范围;研究思路;区域商业目前正处在转型期，真正的“中心”效应尚未形成;区域商业未来将以精品街铺为主，有望成为特色区域级商业中心;项目周边业态以韩餐为主，休闲娱乐有很大的发展空间;商业价格统计;区域商业市场分析结论;研究思路;外向型商业;内向型商业;研究思路;商铺物业设计原则 ;C商铺设计建议——商