世联_北京_金色漫香林_淡市下的房地产市场_44PPT.pptxVIP

淡市下的房地产市场营销报告主要内容一、当前市场现状二、宏观大势研判三、品牌房企领降全国四、降价风险及规避五、最新政策分析总体特征? 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。?总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨。?从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。?从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。?从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。房地产投资总额 ﹤ 商品房销售额连续三年房地产市场销量以存量为主竣工面积 ﹤ 销售面积总体特征从房地产投资额和竣工面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主总体特征全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性一线城市08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面一线城市二线城市08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小二线城市二线城市恢复期调整期平稳发展期快速上涨期市场进入调整期世联研究世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期-恢复期-平稳发展期-快速上涨期”的周期变化客户情况客户购买信心不足，市场观望气氛严重自用型刚性需求市场作主导自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场，利用项目独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化报告主要内容一、当前市场现状二、宏观大势研判三、品牌房企领降全国四、降价风险及规避五、最新政策分析2007年全年CPI涨幅为4.8%2008年上半年CPI涨幅为7.9%2008年上半年GDP涨幅为10.4%2007年全年GDP涨幅为11.4%宏观大势“低通胀、高增长、高利率”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征高通胀：CPI持续高企压缩利润空间保增长：经济增长放缓全球能源及原材料等价格上涨，导致全球通胀中国在能源及原材料等方面高度依赖国际供给，中国的通胀受国际影响巨大原油进口量及进口价格涨幅（02年1月-08年6月）国际因素是导致中国未来“高通胀”的核心外在因素宏观大势受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间宏观大势中国人口及城市化的快速发展，也是导致中国“高通胀”持续约10年左右时间的重要因素宏观大势未来2-3年中国将处于“低通胀、高增长、高利率”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整期下降期恢复期调整期2007年2009年/2010年宏观大势中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期将持续1年左右时间政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期调整期政府政策转变减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮助企业度过成本上涨的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元减少流通环节税收：如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等07年10月，上证综指最高达6429.68点，之后转头向下；房地产市场也是从去年10月开始进入调整期，极有可能随股市一同下跌房价虚拟走势上证A股走势宏观大势调整时期的房地产特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势宏观大势“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%