万科魅力之城C地块项目定位报告.pptx

镇江万科魅力之城 C地块项目定位报告精品资料网（）目 录土地属性分析2客户对于土地属性的需求3市场机会寻找项目产品建议 项目经济分析 附件1.1 土地属性分析 地块位置大市口项目位于南徐新城的核心区域，距离南徐新城行政中心1.5公里。距大市口车程15分钟，距离镇江火车站车程10分钟。市政府火车站 镇江南徐新城核心地段 紧邻南山风景区 东临檀山路，北接团山路。新行政中心 魅力之城 1. 土地属性分析片区自身以及在镇江发展中的角色南徐新城中心区规划根据镇江城市发展总体规划，宗地所在的南徐片区是镇江未来的城区副中心，将形成新的居住片区和行政服务片区。新行政中心 南徐片区主要规划功能是居住区和新的行政区，未来将有大量人口导入。 随着新的行政中心建设，未来会有众多的公共服务设施落户南徐片区，如体育馆、展览馆、商业中心等。南山风景区魅力之城体育会展中心商业中心商业中心高铁站点/站前商贸区精品资料网（）1. 土地属性分析宗地片区现有状况交通条件：以檀山路和南徐大道为主要交通干道，目前周边公交线路较为缺乏；配套设施：商业、教育、医疗等配套设施较为缺乏；景观环境：自然景观条件优越；未来规划：团山路、蛋山路等道路交通设施已进入规划或实施阶段；团山路上将开通公交线路；规划中政中心、文化活动中心、体育中心、展演中心等与地块隔路相望。大市口中山路火车站跑马山路解放路 市政府 南徐大道魅力之城南山风景区1. 土地属性分析 宗地自身状况指标C地块占地面积(㎡)9.82万平方米容积率1.1总建筑面积(㎡)108020平方米C地块宗地四至南临项目D地块西临蛋山西路在建北临蛋山北路在建东临檀山路建成通车檀山路远眺南山精品资料网（）公交站点1.土地属性分析宗地土地属性综合评定土地属性因子评级2km内设施名称商业高级商圈五级无大卖场/超市五级规划中便利性商业五级社区配套，在建教育文化中小学三级镇江实验学校魅力分校医疗医院四级规划中景观环境公园绿地一级南山自然景区不利因素三级周边农民房尚未拆迁，影响整体景观效果交通条件重要公交线路三级118路、25路两条公交线路（距站点200米），线路较少快速干道一级檀山路、南徐大道京沪高铁站点一级规划中休闲娱乐五级无2.客户对土地属性需求分析土地品类城郊改善/郊区享受土地属性1）有自然资源2）距离城市较远，但有快速道路可达3）没有完善生活配套；但地块周边可能有休闲配套(或有条件做到)客户类型富贵之家望子成龙青年家庭价值排序123客户属性家庭年收入24万以上家庭年收入5-10万家庭年收入5－8万需求分析产品形态联排别墅洋房多层、小高层多层、小高层、高层主力户型四房及以上三房（以舒适型为主）两房、三房（以紧凑型为主）主力总价110-150万50-70万50万以内购房动机改善生活品质体现身份地位改善生活品质初次置业精品资料网（）3.市场机会寻找宗地片区市场大市口市政府火车站南徐板块宗地■地块描述宗地位于润州区南徐新城规划范围的核心区域，东临檀山路，北靠蛋山路，距离南徐新城行政中心1.5公里，离镇江火车站车程10分钟。从房地产市场的发展关系来看可归入南徐板块。■板块描述根据镇江城市发展总体规划，南徐新城是镇江未来的城区副中心，将形成新的居住片区和行政服务片区，将有大量人口导入。 同时随着新的行政中心建设，未来会有众多公共服务设施落户南徐，如体育馆、展览馆、商业中心等。为板块内的房地产市场的发展带来了较为持久的利好。 3.市场机会寻找宗地片区市场市政府物业类型：共有小高层、多层、联排、叠加四种形态，公寓主力面积：120-140平方米公寓主力价格：3900-4200元/平方米联排主力面积：170-190平方米联排主力价格：5500-6000元/平方米大市口别墅客户:以富贵之家为主，主要职业为公务员和私营业主；公寓客户：以改善型的望子成龙为主，以少量青年家庭为辅。火车站宗地片区市场别墅类产品宗地片区市场公寓类产品3900元/m2华都名城南山华庭3880元/m2叠加4800联排5500君临南山公寓4200联排6000魅力之城精品资料网（）3.市场机会寻找宗地片区市场单价和面积关系面积80-9090-100100-110　110-120　120-130　130-140　140-150　150-160　160-180　180-200　200以上价格　供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求供应需求3800-3900124120　　302485729587606055553366　　433900-400096866553　　7045170167104124　　　　　　　　4000-5000　　181143205831　15215　7　402494275829　　5500-6500