世联_西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议_103PPT.pptx

;报告大纲;;;;;报告大纲;;;市场角度——公寓除宏府项目，市场平均速度在15-25套/月，1000平米左右;项目;;;经济效益评价——经济测算基础;附件：公寓开发成本;附件：住宅开发成本;;经济效益评价——从利润总额和利润率来看，公寓方案整体收益优势显著；但从回现速度与销售周期来看，住宅方案销售周期短，内部收益率高，具备较高的资金收益效率优势;项目发展整体考虑——就项目整体来看，5#楼的投资额、供应量占比较小，其定位的影响局限于项目启动的头三年，对项目整体发展影响有限;5#定位方案评价：如果对启动期回现速度、以及启动资金有一定要求，建议选择住宅方案；如果对南关正街形象、利润率、利润总量相对关注，建议选择公寓方案;;; 比例;; 户型;报告大纲;北区商业定位面临的主要问题：在现有技术限制条件与目标要求下，如何挖掘产品的商业价值;本体角度——不支撑形象要求高、楼层要求明确的百货、高端专业店进驻；可以发展昭示性要求高、楼层关注度低的业种;市场角度——市场上3层以上业态主要为休闲、娱乐、办公，承租面积在2000-7000平;市场角度——休闲、娱乐、办公业态承受租金与零售业态相比相对较低，但承租面积大;市场角度——新兴大面积业种种类日趋多元，其选址共同点在于对交通、昭示性有较高要求，对楼层相对不敏感;整体定位的角度——从项目整体发展考虑，北区可以作为南区休闲娱乐业态的补充，发展与shopping mall相融难度较大的休闲、娱乐、商业业态;北区商业发展策略;商业定位;业态业种定位;;业态业种定位及布局—— 一、二层以服装品牌专业店、电子电器专业店、品牌餐饮为主;;报告大纲;以调整后的北区商业开发目标为前提，从市场实现、经济测算、本体条件等角度出发，对三个方案展开综合评价;通过两种算法研究方案一、方案二的经济收益性;方案一、方案二经济测算基础;算法一：若起步租金实现50元/月，第15年实现动态收益平衡；若起步租金实现40元/月，第19年实现动态收益平衡；;算法一：若起步租金实现50元/月，即可在第11年实现静态收益平衡，第15年实现动态收益平衡;算法一：若起步租金实现40元/月，即可在第12???实现静态收益平衡，第19年实现动态收益平衡;;算法二：方案一、方案二整体经济效益比较;算法二：方案一、方案二整体经济效益比较;算法二：若着重短期收益，方案二为优选方案； 着重长期收益，方案一相对更优;关于方案三的探讨: 空中洋房方案收益风险大，建议作为定制化备选方案;北区商业形态评价小结;报告大纲;回迁住宅出入口;居住人口交通流线建议;商业物业出入口建议;商业人口交通流线——实现商业人群和居住人群的相对分离;地下平面交通——车辆停放就近分区，减少各类人流穿插;地下平面交通——停车位分区测算;报告大纲;5号楼形象建议原则;住宅方案形象建议——突出纵向线条，树立简洁、现代、大气的城市意向，当前方案较好处理了住宅“公建化”意向的表达;公寓方案形象建议——现代公建意向，可以通过统一的符号或立面构图与南区公寓打造“展示墙”、“形象脸” ;;报告大纲;住宅设计原则与要点;;主入口设计强化住宅社区的私密感受，具有一定的气势和昭示性，以标定项目的高品质;设置汽车、人行双大堂，实现人车立体分流，体现社区档次感;;立体园林设计要点;案例：北京 建外SOHO;利用商业顶层设置空中花园，增加临街住宅的半开放型公共空间，创造专属的社区感受;空中花园景观结合休闲桌凳、凉亭等设置，以增添情趣空间;设置空中连廊将入口东西侧的空中园林连接，形成共享的社区感;中心广场园林以绿化为主体，体现生态和健康;景观结合小型标志物、喷泉、绿植迷宫等小品设置，打造精致、生态、闲适意向;;6号楼现有方案在有限的用地条件下，从整体布局到户型设计充分提升了产品的舒适性，实现了产品整体的均好性;在此基础之上，世联从销售角度考虑，建议进一步挖掘产品价值，实现住宅物业整体的价值最大化;6号楼资源条件分析;6号楼资源条件分析;户型优化调整建议;;北区两栋住宅户型配比建议;;方式：赠送一半面积;;方式：赠送全部面积;;270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度;合肥寰宇上都 ;;入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。;;创新方式;;共享物业服务： 专业、经验丰富的服务团队 24h保安，公共空间保洁 设备设施维护，定期修缮 房屋管家服务（代理出租物业） 停车服务（代客泊车、预约取车） 24送餐服务 家政清洁服务 专业洗衣 送水服务 邮件收递，订书报杂志等 短期保姆服务 代订票务服务 …… ;报告大纲;北区商业形象设计的四大要点;入口设计——入口标识简洁明确；玻璃轿箱结合灯光设计使得电梯具备较强的景观性，带动人流上行;着重商业底部设计——商品、