中地产越湖家天下项目企划方案--wudaozu1(1).pptx

;写在前面;从1992，到2008， 吴中地产在苏州经营了16个年头 5岁的苏州麦点认为， 没服务过吴中，你就不算在苏州扎下了根 温泉1858，黄金水岸， 两次的失之交臂， 两次的深深惋惜， 但麦点并不会就此放弃，因为： 他认为诚信，是一种坚守 陪伴客户共同走完一段历程 是麦点真正的赢 麦点喜欢有挑战的项目 伊顿小镇、水岸清华、锦和加州、新港名墅...... 这一次也同样 因为挑战， 来自你的目标 ......;卖透;卖得更贵 卖得更快 卖得更有名 卖得更经典 一个有价值的目标 才能引导有价值的思路;“小”项目如何创造“大”价值;;;市场分析;看自身 1、核心区位（临近吴中CBD，地处邵昂板块，周边生活配套设施完善，极具发展潜力） 2、交通便利（临近友新高架、轻轨4号线） 3、开发品牌（吴中地产，品牌信任度和知名度高） 4、板块前景（未来的CLD，大型居住区规划；众多品牌开发商在此板块开发，板块升值潜力巨大） 5、项目规模（30万方大社区规模，自身配套丰富充足） 6、区域门户（ 7幢25层高的高层为地标性标识，是进入板块的第一站） 7、总价（区域同类产品中的小户型，低总价降低区域进入门槛） 8、产品（90平米以下户型为主；特色两代居——120平米左右的错层、越层） 9、公共空间（底层全部架空、特色水上会所，规划多种沟通交流空间）;看招商 目标客群 以事业有成，注重生态环境和运动休闲的高端收入人群为主。 营销目标 树立区域内综合性社区领袖的地位，引导现代生态、运动休闲的生活理念。塑造一期产品的高端形象，在向目标人群传达项目价值的同时，继续巩固招商品牌在苏州的影响力。 品牌理念与传播风格 大气、稳重、亲情、格调高雅；“家在，情在”； 注重历史使命感、社会责任感及人文关怀。 注重人性、感性、生活性，追求一种平和、自然、人文的传播风格。宣传上具有强大的包容性和外延内涵，以体现和适应项目的规模优势、生态优势、产品优势。 ;看新城 目标客群 以事业有成，注重高品质生活的中高端收入人群为主。 营销目标 开创苏州新城房产元年，树立卓越品质公司品牌形象。 品牌理念与传播风格 卓越品质、恢弘气魄、前瞻眼光、超越自我 宣传上体现城市住宅人性化居住理想，突出项目整体高品质形象。 ;在定位上 我们已经找到了很好的差异化细分市场 为项目后期的销售打下了基础 但 正如前面所说 我们要做的是怎么把这个项目卖透;消费者分析;通过对邵昂路板块竞争环境的分析，市区和新区的新苏州人和部分区域内改善型需求的本地苏州人会成为我们的第一批客户。 项目周边的工业区虽然有1200多家的企业，但是主要是台资企业和私营企业为主，不会像新区、园区的外资企业产生很多的高收入白领阶层，实际的购买力也非常有限。 ;所以在此基础上，本项目不但要尽可能多的争取到这部分客源，还要扩大消费客源的寻找范围，为项目的销售奠定更多的销售基础。通过对苏州郊区项目的客源分析以及全国范围的郊区成功项目客源的分析，我们基本确定以下的目标客户，分析这些客户到达性的可能。 ;邵昂路板块当地 ◆当地经济实力较强的人群： 邵昂路板块拆迁安置的房屋中有很大比例的大面积私宅或别墅住宅，而居住这样房屋的人群想改善居住环境必然要选择别墅或者是有别墅生活氛围的社区。 ◆一般的当地居民： 从兵营式的住宅搬入品质更好的社区来改善居住的环境，但由于资金有限，需求的面积及总价款有限，一般购买面积略大于拆迁房的面积；或是当地年轻人结婚需求的住宅，此种需求的住宅品质大于原先的住宅，价款也要有所控制。 ;◆邵昂路板块的异乡人 在区域周边企业工作的人群，本身租住在区域内，想拥有自己的房子居住在区域内，但经济实力有限，所以总价款有所限定；还有在该区域创业的小业主，想在区域内有自己理想的居住环境，体现自己的身份又利于自己的创业。 ;其他区域的人群 ◆正在创业中的私营业主： 这些人群想在苏州创业需要有自己的住房，同时也不想把资金都用做改善居住，他们还需要资金来发展自己的事业，会选择在交通尤其是公共交通便利的近郊选择房产，主要考虑是近郊的产品便宜，但产品要有很好的性价比。 ◆收入较高的企业职工： 主要是在外资企业工作的外地人，收入相对较高，但其收入还不足以支撑购置房价较高区域住宅，但是有在苏州购置房产定居的想法，目前主要还是租住在工作地的附近，他们需要交通便利的区域小面积的房产，同时他们生活的小资情调注定了比较注重社区的品质，居住的小区能够给其带来荣誉感。 ;项目对应客户 区域内改善型需求 和区域外的首次置业需求;结论 本案客户主要由两部分构成 公寓客户：主要为首次置业，作为婚房的需求占大多数。作为较为年轻的群体，他们希望自己的居所临近繁华商圈，且交通便利。此外，随着结婚或者初为父母带来的身份角色变化，相应的带来了置业需求，对经济实用的小户