中原地产-东莞翡丽山竞标报告.pptx

东莞翡丽山项目竞标报告; 引言 | 东莞万科是谁？ | 翡丽山承载着什么？ | 翡丽山的历史使命？ 项目价值体系分析 翡丽山客户分析体系 价值提升策略;东莞万科是谁？;翡丽山承载着什么？;翡丽山的历史使命？;项目价值体系分析——居住级别价值所依据的项目价值体系;东莞2010年人口规模为800万人，城市化水平达到80%； 将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。 ——《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》;*区位价值*;*片区价值*;现代意义的城市豪宅，由于土地的稀缺性和集约化利用，已经不仅仅指别墅类物业，而是朝向高层豪宅、多层豪宅结合别墅类豪宅的综合趋势发展，深圳的华侨城、香蜜湖，城市豪宅综合体多种物业类型的价值联动，充分印证了，高层豪宅，别墅豪宅，高档公寓与稀缺环境的和谐共荣。;;*地块景观价值*;*品牌价值*;*结论*;翡丽山客户分析体系;翡丽山客户分析体系;翡丽山客户分析体系;对位方式：定性客户访谈，初判翡丽山目标客户群；项目周边项目、东莞豪宅项目成交客户统计 受访群界定：对于未来房地产的发展趋势和豪宅客户有着深刻理解的专业人士 从事房地产行业策划或销售多年，代理过3个以上城市或全国知名豪宅项目，对于豪宅客户 的基本特征及消费特征有着全面而清晰地了解，并且掌握大量的市场一手信息的业内人士； 购买过2套以上豪宅类产品的房地产炒家（中原豪宅客户及东莞部分豪宅客户） 受访者数量： 专业策划、销售人士：8名（东莞3名、深圳5名） 专业炒家：10名（东莞3名，深圳7名）;典型豪宅类产品客户分类 备注：根据中原豪宅区域成交客户信息统计及深圳中原二级 豪宅项目成交客户深度访谈和问卷统计得出。;尽管各区域的豪宅特征不尽相同，但 关于豪宅类客户的需求特征仍有一些趋同基本观点;深圳豪宅客户的资产持有型趋势明显，看中于稀缺豪宅的升值潜力； 东莞豪宅客户住房消费则多考虑满足自住需求，换房趋势渐露 具备很强的长期持有的物业经营特点 但是在深莞一体化中深圳客户投资带动下，东莞客户投资意识觉醒;金域中央客户——较高的教育程度的中青年才俊 这是一群有钱人 这是一群有文化的有钱人 这是一群有文化的而且还很年轻的有钱人。;;他们大多是原著民的后代，年龄在30～40岁，一般都至少拥有一处房产，有私家车，有丰厚的经济来源,年收入一般不低于20万元； 这一群体注重房子和小区的品质，对于创新产品接受度和忠诚度高，敢于接受挑战，也越来越重视品味的需求，追求格调、品味等精神层面东西，对于专利产品非常认同，但圈子和上层社会的感觉对其很重要； 对莞城仍然有着较深厚的情节，因其发迹一般是在这里的，习惯于莞城生活，或与莞城有着千丝万缕的关系（工作关系/小孩教育关系等），较热衷于配套成熟的市区； 喜舒适、安全、健康的居住环境，非常在意下一代的教育及成长环境； 他们一般比较稳重，不张扬，生活也比较随意，大多与同档次人群交往； 对产品需求相对比较传统，以舒适实用型的三房、四房为主，自我学习能力较强，乐于去接受新事物，对风水比较在意；;他们大多属于新东莞人，来莞在5～7或以上，年龄在30-40岁左右，家里有小孩或者即将要小孩。年收入在10万元以上，就职于各企业的中高层，包含与房地产相关的政府公务员（城建、规划、银行、电力等）、部分专业人士、广告业、艺术界人士。 其学历水平较第一类人群高，事业上有了一定的成功，并且正在不断的追求中，对未来充满信心。希望给自己和家庭一个舒适的环境，并以此作为自己进一步成功的一个后盾和基础，他们自己的休闲时间相对不多，忙于加班或自己的生意。 对于品味有一定追求，勇于创新，敢于接受挑战，对创新、品牌的关注度极高，对于专利产品非常认同 。 老城对他们来讲没有太多意义，但方便/品牌/配套是他们关心的。 孩子和家庭对他们同样重要，特别关注下一代教育。;;客户 分类;客户对位 Focus 1;翡丽山客户分析体系;*中原豪宅客户敏感点研究*;*中原豪宅客户敏感点研究*;客户购房敏感点除地段外，按重要程度依次是品牌物管、车位数量、高尚生活社区、安全设施、室内装修（交楼标准）、规模、社区配套、电梯厅设计装修、会所、智能化、户内格局及功能分布、小区入口设计、朝向、楼层数、地下室设计舒适度、邻居质素、节能;置业用途　;高敏感度点： 豪宅区域（圈层归属感）、品牌物管、升值预期、开发商品牌、稀缺景观资源;*近期成交项目客户敏感点*;案名:万科·松山湖1号 业主姓名：彭春诚 年龄：50 籍贯：美籍台湾人、现住东莞 家庭结构： 一家四口，两个女儿 职业： 私营美资企业的老板，公司在东莞 文化水平： 本科学历，