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项目价值分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本课件主要适用于3000亩及其以下的房地产项目分析本课件核心内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值2本报告是严格保密的。 课程的内容结构 What什么是项目价值？ Cases 通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？ Why 为什么进行项目价值分析 ？ How 如何进行项目价值3本报告是严格保密的。什么是项目价值 义: 房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞 争环境中，对项目开发思路的决定性影响 需要强调的是： 项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着互动关系，不同价 值之间也存在着互动关系4本报告是严格保密的。为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例 CASES5本报告是严格保密的。 Why什么进行项目价值分析？6本报告是严格保密的。为什么要进行价值分析价值分析的核心目的：梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核心） 项目价值分析是为后续研究界定范围；I.II.项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。7本报告是严格保密的。 How何进行项目价值分析？8本报告是严格保密的。如何进行项目价值分析分析内容分析结论分析步骤静盘点项目资源，反映项目的客观条件提炼项目的核心影响因素、属性架构，包括项目的核心属次级影响因素性，以及次级属性完整的项目资源体系1.2.资源盘点属性界定态分析根据项目属性研判项目发展得到的不是具体的战略战术，的初步思路而是战略战术的架构和方向包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式步判定的分析结论2、战术层面：强化优势，规避 劣势3.4.初步判定市场验证动态分析9本报告是严格保密的。步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资源体系 项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值 开发商背景项目及区域位置 项目交通条件 项目周边环境项目资源体系 地质地貌状况 项目规划指标链接10本报告是严格保密的。步骤二： 属性界定－提炼核心属性的逻辑架构规规模模核核心问题类型心问题类型思思考的方向考的方向 略类型 利模式资资源秉赋源秉赋业背景 市价值核心内容城城市价值修正企企业背景战战略类型盈盈利模式深其它属性：容积率?1. 1.其它属性：?化容积率地形地貌地形地貌2. 2.…………3. 3.11本报告是严格保密的。在进入核心属性说明之前，我们先总结一般房地产项目的问题分类需需求是否充足 求是否充足否有新需求可 发掘和引导质化竞争——域内、区域间夺客户总价竞争——同物业类型需需求问题求问题争问题风风险问题险问题是是否有新需求可以以发掘和引导经经验问题验问题 类分分类同同质化竞争——竞竞争问题区区域内、区域间争争夺客户项目核心问题界定同同总价竞争——不不同物业类型产产品突破——物业增值体系品突破——物业增值体系能转换——增加盈利空间指指标反算标反算出矛盾溢溢价问题价问题提提高单价高单价得得出矛盾功功能转换——增加盈利空间资源溢价：景观＋娱乐＋城市营营销溢价销溢价注：问题界定本身比问题的解决过程重要，问题是变化的，而解决问题的套路是一定的偷偷面积面积增增加容积加容积12本报告是严格保密的。核心属性－项目规模：决定项目战略思考模式的核心因素描述典型规模战略核心问题盈利模式/产品线结构战略研究方法的特征对战略的衡量与要求大盘 常见500-2000亩项目的持续推动力而非单一卖点扩宽客户层面相对多元的产品线在产品类型的选择上，会在产品盈利空间和市场未来机会之间选择均衡 基于现状竞争分析 偏重于区域未来机会分析，区域价值挖掘 SWOT、占位模型无法清楚的分析大盘战略 战略的弹性，充分考虑未来可调整性（减法容易加法难），避免因现状的风险而屏蔽未来的可能收益 偏向稳妥，中庸小盘 200亩以下，尤其是100亩以下的差异化市场占位核心竞争力界定相对简单的产品线尽量选择当前盈利能力最高的产品类型 基于现状竞争分析 SWOT，占位分析能有效的分析项目战略针对性，聚焦差异化可以剑走偏锋超