世联地产南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告(118页).pptx

南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告?;本阶段要解决的问题; 我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。;以规避风险为前提 —— 原则一：多样化产品启动 建立强势的核心利益驱动因素 —— 原则二：凸显投资价值 建立社区整体形象和气势 —— 原则三：一举奠定大盘的形象价值 克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失—— 原则四：展示先行 滚动式开发，低成本运作 —— 原则五：“小步快跑”的开发节奏 在社区设计中植入营销宣传点 —— 原则六：产品要有突破性;确定启动期策略;基本点一 ：项目整体开发原则回顾;基本点二 ：项目总体发展战略回顾;;管理资源网;本资料来自 ;南京城市生活第三地示范区 休闲生活，超值感受的理想之地; —— 极尽展示 —— 建立大盘气势，一举树立大盘社区形象， 为后期开发奠定基础;;核心问题分解;;问题一 如何降低启动期风险;原 则;;问题二，问题三 如何抓住客户购买核心驱动力 确保产品的价格优势 体现产品的超值点 如何保证项目利润空间 减少面宽 增加户数 保证容积率;产品 联排别墅： 180 －250㎡ 花园洋房：120 － 160㎡ 双拼别墅： 260 －290㎡ 小高层： 130 －150㎡; TOWNHOUSE，双拼 以清新、简约、明快的欧式现代建筑风格，符合项目整体形象 多联排，以八联排为主，减少面宽，增加户数 通过进一步挖掘物业价值 ，实现产品的增值创新 花园洋房 3+1、4+1建筑形式，采用退台式设计；独特的露台空间、凸窗设计。其中3+1是指1层，2层各为一户，3-4层为一户。 4+1是指1层为一户，2-3层为一户，4-5层为一户， 外加阁楼，形成叠加别墅的外型） 通过进一步挖掘物业价值 ，实现产品的增值创新 ;;建议二 控制总面积;物业;当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显， 当建面达到300平米时：我们将不再具有价格优势;对比： 江宁地区楼盘热销户型;理由三：;建议二 结 果;建议三： 重新定义TOWNOUSE, —— 直接制造???销传播点;;底层示意;A户;双拼（260-290平米）增值设施 —— 送半地下室;;建议四 结果 在改善6-8联排外观的同时，增加了邻里体验，更易体现出TOWNHOUSE 社区特性，打动消费者;;建议五 结果 改善6-8联排外观，增加形象价值，减少拥挤感觉 ;图片示意; 2. 花园洋房;建筑立面充分尊重客户建筑外观符合社区形象 低价而不低档;建筑立面 —— 充分尊重客户建筑外观符合社区形象，无论是花园洋房和联排别墅都达到低价而不低档;平层单位 设置90-120平米小户型;建议七 结 果;增值设施;;;;;;;启动期产品主力户型面积;;;建议一;“画饼”模式：描绘宏伟蓝图;蔚蓝海岸： 描绘宏伟蓝图 —— “蓝色滨海文化” —— “高尚人文社区”;案例;;桃源居： 描绘宏伟蓝图 —— “将来孩子比我强” —— 深圳最大的教育人文社区 ? —— 在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区， 让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。 ;;;“以点带面”模式： 作足某一核心展示点 以突出“点”展示“整个区”;黄埔雅苑;;;“以小博大”模式： 划定区域，极尽展示 社区优势展示到位;案例;;项目展示模式借鉴;“以小博大” 型大盘启动期展示核心点;核心展示点：300米商业街＋会所＋局部示范区展示;特色商业街＋产品展示;社区商业特点： 1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。 2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。 2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。 3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。; 核心展示点： 约一公里长的沿江木栈道 环绕整个社区的水系 首期精致产品一次性建成 商业街 会所;展示点 ——环绕整个社区的水系：;展示点 —— 会所、商业街：;案例三：F.天下;;展示点 ——营销中心;展示点 ——道路;展示点 ——沿展