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成都校园经济分析 21 世纪全球经济表明，以假日经济、休 闲经济、大学经济、会展经济为代表的后 商业时代已经来临。其中，以教育与市场的结合、 教育与商业的结合，教育与产业的 结合为特征的大学经济，更以潜力巨大而成为国际经济学家与资本市场关注的焦点。 在经历了社区商业投资和专业市场投资 的热潮后，因具有大量而稳定的消费群的 校园经济带的房地产项目在成 都消费者、投资者中掀起热潮。 虽然成都市有规定，在学校周围 200 米内不允许有营业性质的商业店铺出现，但 大学周边的经济带形成却是不争的事实。在本章研 究中，将对成都市内五所高校周边 所形成的校园经济带中的典型房地产项目（科华 风情广场、第五大道、海棠月色、EAST 校园广场、明珠时代）进行分析，以期通过对校园 经济构成影响的因素进行解析，找 出校园经济对本项目定位有相关支撑依据。 一． 本次研究的五个典型案例位置示意图 第 1 页 共 8 页 二． 商业+小户型成为校园经济带中 市场认可度较高的房地产项目常规开发模式 校园聚集了大量稳定的学生、教师消费 群，这已经是社会的共识。而这一消费群 体的消费指向即是校园经济的机会点所在。就目前成都市五所高校经济带中的五个典 型的案例来看，有四个项目选择了商业+住宅的开发模式，电子科大侧的“第五大道” 选择了开发商业广场。 开发思路方面，主要考虑以较低总价的 小户型住宅吸引学生消费者购买及小户型投资 者购买，集聚人气，加快销售速率。另 一方面，以商业物业提高项目整体利润率，同 时也成为小户型产品的配套卖点，吸引高校消费者。 第 2 页 共 8 页 从销售情况来看，这五个典型案例的销售速率均高于市场同类产品的平均值，反 映较好。 三． 小户型开发是高校市场需求的集中体现， 目前尚有较大市场缺口结合对某大学学 生的需求调查，可以看出高校学生对租房需求的特征。 1） 绝大多数学生居住在校内学生宿舍，占总数 的 89%，但居住在学校的学生中仍有 37%的学生有到外租房的愿望。并且，这一比例还将随着条件合适的房源的增加而上升。 2） 6 成的学生选择与人合租以减小经济压力。 3） 73%的学生能够承受的租金水平为 300 元以下/月的房屋。 4） 77%的学生选择所需要的面积为 40 平方米以下。 5） 可接受的房源与学校的距离调查方面：98%的潜在租房学生选择的步行时间距 离在 20 分钟以内房源。其中，63.3%的被访者选择了 10 分钟以内的时间距离。 不难看出，高校附近的小户型基本符合 高校市场对租房房源的需求特征，其走势 强劲是客观市场的必然。仍以某大学为例，该校共有师生近 7 万人，其中 28%左右为教 职员工及其家属。据市场调查数据推论，仅学生 群体对小户型房源租房需求就有 3 万 余套。虽然成都市场上小户型已经进入全面开发阶段，据尺度统计， 2003 年成都市场 中新增小户型开发将达到 50 万平方米。但对于高校学生而言，市内其他区域的小户型 吸引并不大。因为，绝大多数高校学生仍然锁定的是高校周边步行 20 分钟以内的房源。 而目前成都各大高校旁的小户 型仍然存在较大缺口。 四． 距校园越近，交通可达性越高，商铺经营状况越好 根据相关调查的结果及对各大高校周边 商业的经营状况、与校园的距离两大因素 进行分析，得出基本结论，即，商业与 校园的距离与商业的经营状况成反比。 虽然商铺的经营状况是由经营的业种，经营者的管理水