成本法在房地产评估中的应用.pptxVIP

第五章 房地产评估;;第一节 房地产评估概述;二. 房地产的特征 （一） 土地特性： 1.土地的自然特性 （1）数量的有限性 （不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性（价格具上升趋势） （4）效用的差异性（不可替代性） 2.土地的人文特性 （1）用途的广泛性 （2）供给的稀缺性 （3）社会经济位置的可变性 （4）可垄断性 3. 建筑物的特征 （1）建筑物是不能脱离土地而存在的 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属于可再生性社会资源;（二） 房地???（不动产）的特征： 1.位置固定性 2.使用长期性 3.投资大量性 4.影响因素多样性和复杂性 5.保值增值性 土地特性 房地产特性 房地产市场特性 ※ 在房地产评估中，评估对象一般由三种基本存在形态： 1.土地（地产） 2.建筑物 3. 房地合一（房产） ;三.房地产评估的原则;四.房地产评估的目的和价值类型;五.房地产评估的程序;第二节 房地产价格及其影响因素;（一）土地价格的特殊性 1.土地价格构成的特殊性 地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和灵活劳动所创造