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房地产存量市场状况调研报告 房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚 至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因 此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称 二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和 配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日 先后到**市房地产产权产籍监理处、 **市房屋置业担保公司 和其它房地产中介机构进行了存量房市场调研。近两年，由 于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观 念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市 的二手房交易量不断攀升，呈现强劲增长势头。特别是二手 房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康 发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地 产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷 款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中 介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过 程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的 损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一 旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前， 我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手 房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平 良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理 部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防 范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 一、我市二手房市场的现状及原因分析 XX年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响， 仍处在 调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或 代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整 体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其 它各项均无明显改观。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 1-2月我市二手房交易情况 XX年1-2月我市存量房共成交 498套，同比下降18%; 其中存量住房成交 407套，同比下降8%存量房成交总面积 为4.32万平方米，同比下降14%其中存量住房量成交总面 积为3.33万平方米，同比下降14%该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 1-2月我市二手房价格情况 XX年1-2月，我市二手房住房平均价格为 2480元/平方 米，同比增7.6%。 我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。 由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺 乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整 性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断， 从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 2 .二手房贷款服务机构的诚信风险。 在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德 风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得 到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二 手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定 程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推 动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部 门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市 场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准 入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且， 二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人 （借该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷 款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使 或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷 款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额 暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种 手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声 匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场 动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善 由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房 所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大 多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银 行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报 并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开 展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然 而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管 理控制机制，再加