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（项目管理）老年公寓项目 开发模式探讨 老年公寓开发模式探讨 市场部 2008 年 9 月 目录 前言 4 一、基本概念 5 1 、相关产品概念5 2 “老年公寓 ”概念 5 二、老年公寓开发的市场机会点 7 1 、我国已进入老龄化社会阶段7 2 “老年公寓市场 ”潜力巨大 7 3 、老年人养老逐步向集中养老转移8 4 “421家庭”催生老年住宅的产生和发展 8 5 、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发9 6 、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题9 7 、老年住宅在京、沪等地倍受热宠 10 8 、我国城市老年公寓的发展方向 10 三、老年居住产品需求特点 14 1 、面积特点 14 2 、功能特点 14 3 、户型特点 15 4 、设计特点 15 5 、特殊要求 16 四、国内老年公寓案例借鉴 17 1 、北京东方太阳城—— 中国老年人保健基地、学术基地 17 2 、绿地21 城孝贤坊 24 2 、亲和源老年公寓28 4 、江南太阳城34 五、国际市场中的老年公寓 37 1 、国外老年住宅市场的状况37 2 、国外老年公寓设计理念：43 3 、国外典型老年公寓项目简介45 六、老年公寓项目选址特点 47 七、老年公寓规划特点 48 1 、社区规划48 2 、社区组成49 3 、绿化景观49 4 、交通布局50 八、老年公寓产品特点 51 1 、住宅建筑规划51 2 、房间设计特色51 3 、公寓设施51 4 、房屋装修56 九、老年公寓配套特点 60 1 、智能化配置60 2 、会所61 3 、电梯61 4 、商业62 5 、配套62 6 、老年医院及护理院63 7 、生活机能配备63 前言 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产、墓地地 产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告 选取了老年公寓这一物业的开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会 进行挖掘，然后，对老年居住产品的需求特征进行分析，之后，对国内和国外一 些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产 品和配套的特点进行总结。 一、基本概念 1 、相关产品概念 从老年人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办 民营式，第三是民办民营式。目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可 分为传统敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行 经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经 营模式。 公办 民办 公营 民营 福利院 老年公寓 国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年 公寓目前还很奇缺。虽然，在上海打着 “老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不 少，但由于这样的 “老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为 一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的 “老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。 2 “老年公寓 ”概念 所谓 “老年公寓”，就是专