商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨.pdf

标准 商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探 讨 2015-12-10 摘要 ：现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、 市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法； 但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估 中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的 商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求 ,对评 估实践活动具有指导意义。本文探讨在此类需求下新的估价思路。 关键词 ：商住用地 分别评估 估价思路 1 探讨背景 土地估价行业是伴随土地使用制度改革而产生， 到现在已有近二十年的 历史。在这段历程中，土地估价行业的发展稳步前进，取得了较大的成 果。同时，土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。现有 的土地估价理论中，基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼 近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法。 实际土地估价中， 我们一般需要根据具体估价对象的实际情况与我们所 收集和掌握的信息资料等， 选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土 地进行评估。 虽然现在的估价方法体系已较为完善，但由于我们在平常 实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。 在面 对这些问题时， 我们现有的估价理论方法体系总是会出现捉襟见肘的尴 文案 标准 尬局面。所以我们估价人员在操作一些较为复杂的估价项目中面对那些 罕见的问题时需要自己想出合理的办法予以解决。 在现在这种估价体系 尚未完全健全的实际情况下， 为解决这些的问题， 我们所有土地估价行 业的同仁们需要相互探讨，想出科学的、合理的、可行的方法来将他们 予以解决。 2 探讨对象及展开范围 例如在商住用地评估中， 一般的评估要求只需要评估出待估宗地的综合 价格，而在一些政府储备用地出让底价评估中会要求分别评估其中的商 业用地和住宅用地的价格。 此种评估要求与我们日常评估的评估要求所 有不同， 日常评估只需评估其综合价格， 并不要求区分商业用地价格和 住宅用地价格。 然而该评估要求往往会因为各种实际条件的限制而导致 运用平常的估价思路无法解决。为此，我们则需要探讨新的估价思路。 本文为解决此问题提出笔者的个人意见，以供各位同仁探讨。 实际工作中，一般政府在评估待出让地块时会提供宗地的用地规划指 标，同时商住用地具有房地产开发价值，所以可以采用剩余法。同时在 如今房地产市场迅速发展的情况下， 很多城市商业或住宅用地的交易市 场发达，可比案例充分且比较容易寻找，可以采用市场法进行评估。对 于收益还原法，一般单纯土地出租案例较少， 可以通过房地总收益剥离 房屋收益的方式求取地价，但由于此方法一般适用于建成区， 对于未建 成区，特别是对未来建筑形式无法确定的情况会导致收益无法确定，一 文案 标准 般情况不予采用。 成本法主要适用于土地市场不发达地区， 在发达地区， 土地取得成本差异较大， 同时也因为市场发达，人们习惯于直接用市场 法求取地价， 忽视了对土地取得以及开发过程中的各项费用的研究，所 以在发达地区， 特别是发达地区的商住用地的地价评估中一般不采用成 本法。基准地价法要求待估宗地所在城市在近期内有制定并公布当地基 准地价及基准地价修正体系，并要求待估宗地位于基准地价覆盖范围 内，但在实际中，很多城市的基准地价更新不及时，基准地价的基准日 期与估价时