2019鹤山项目发展策略研究报告 经济分析篇 文档资料.ppt

鹤山项目发展策略研究报告 经济分析篇 7 新福港地产中国房地产部 2009-10-10 项目经济效益分析 项目一期产品销售价格分析 项目一期经济预测分析 项目价格定位 项目名 称 类型 面积 区 间 售价 ( 按照主力户型计 算 ) 单价（元 / ㎡） 总价（万 元） 鹤山碧 桂园 联排 别 墅 210- 3 5 0 4400 92-154 十里方 圆 独立 别 墅 560- 6 5 0 15000 840-975 联排 别 墅 250- 3 5 0 8000 200-280 鹤山市场现时别墅类产品价格 （ 1 ）别墅市场主流价格区间分析 联排别墅： 4500-8000 元 / 平方米 独立别墅： 10000-15000 元 / 平方米 （ 2 ）别墅市场消化速度分析 鹤山碧桂园、十里方圆、银业雁山的独立别墅消化速度都较快，根据测算 基本 1 年内可以消化完；而其联排别墅的消化速度也在平均 25~40 套 / 月之间， 显示该产品市场承接力稳定。 鹤山别墅市场销售价格与销售速度分析 项目一期总货量约为 210 套，只占去年鹤山整体别墅市场的 30% ，按照市场消 化的状态，一年内可以完成项目一期的销售。 项目价格定位 项目 本项目 鹤山碧桂园 十里方圆 银业雁山 毛坯销售均价 （元/ m2 ） —— 12000 15000 15000 位置 / 城区面貌 1 0.9 0.9 0.9 规模 1 1.2 1.1 1.1 规划 1 1.05 1.05 1 产品 1 0.9 0.9 0.9 生活配套 1 0.95 0.95 0.95 教育配套 1 0.95 0.95 0.95 园林 1 0.95 1 0.95 社区成熟度 1 1.05 1 1.05 企业品牌 1 1.05 1.05 1 江景朝向 / 资源 1 1.1 1.1 1.1 权重 1 0.4 0.4 0.2 建议价格 （元/ m2 ） 14002.5 鹤山项目独立别墅价格估算 项目价格定位论证 项目 本项目 鹤山碧桂园 十里方圆 银业雁山 毛坯销售均价 （元/ m2 ） —— 4400 8000 8000 位置 / 城区面貌 1 0.9 0.9 0.9 规模 1 1.2 1.1 1.1 规划 1 1.05 1.05 1 产品 1 0.8 0.9 0.9 生活配套 1 0.95 0.95 0.95 教育配套 1 0.95 1 0.9 园林 1 0.95 0.95 0.9 社区成熟度 1 0.95 0.95 0.95 企业品牌 1 1.05 1.05 1 江景朝向 / 资源 1 1.1 1.1 1.1 权重 1 0.2 0.4 0.4 建议价格 （元/ m2 ） 7198.52 鹤山项目联排别墅价格估算 项目价格定位论证 市场价格修正考虑因素： ? 买家对优质物业需求有增无减 ，特别是生活配套齐全的优质物业。 ? 土地、建材、运输成本增长，令房地产开发成本上涨，楼价也上涨。 ? 珠三角楼市不断升温，外地投资买家大量涌入 . ? 鹤山楼市的政策性利好不断，大交通、新水乡等市政利好不断。 有利因素 不利因素 ? 国家对房地产行业的调控措施； ? 各大开发商进入鹤山市场所带来的竞争将日趋激烈。 项目价格定位论证 随着鹤山城市建设的快速发展，市内的楼盘价格逐年看涨，结合鹤山楼市 总体走势及特点，结合楼盘特点、区域状况以及从数据的走势，预计到 2019 年，整体楼市（包括鹤山）将有 8~10% 的价格升幅，因此建议本项目的价格 定位是： – 独栋别墅均价： 15,000 元 / 平方米（毛坯） – 舒适型联排别墅均价： 7,500 元 / 平方米（毛坯） – 豪华型联排别墅均价： 9,000 元 / 平方米（毛坯） 项目价格定位 项目经济效益分析 项目一期产品销售价格分析 项目一期经济预测分析 首期产品销售收入估算 项目